Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 2. Dezember 2010 im Verfahren V ZB 84/10 über die Zwangsverwaltung eines Grundstücks im Eigentum einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts entschieden. Eine Gläubigerin betrieb die Vollstreckung aus einer vollstreckbaren Grundschuld. Nach Veränderungen im Gesellschafterbestand und dem Tod eines Gesellschafters stellte sich die Frage, ob die Zwangsverwaltung fortgesetzt werden durfte.
Gesellschafter müssen aus Titel und Grundbuch hervorgehen
Der BGH stellte klar, dass die Zwangsverwaltung eines Grundstücks einer GbR nur angeordnet werden darf, wenn deren Gesellschafter sämtlich aus dem Titel hervorgehen und mit den im Grundbuch eingetragenen Gesellschaftern übereinstimmen. Für diese Übereinstimmung gilt § 1148 Satz 1 BGB entsprechend. Das Vollstreckungsgericht darf sich deshalb bei der formellen Prüfung an der Grundbuchlage orientieren, soweit es um die Gesellschafterstellung geht.
Gleichzeitig bleibt Eigentümerin des Grundstücks die GbR als Verband. Die Eintragung der Gesellschafter macht diese nicht zu Eigentümern des Gesellschaftsvermögens, sondern dient der grundbuchrechtlichen Zuordnung und dem öffentlichen Glauben hinsichtlich der Gesellschafterstellung.
Die Zwangsverwaltung eines Grundstücks einer GbR darf nur angeordnet werden, wenn die Gesellschafter aus dem Titel hervorgehen und mit den im Grundbuch eingetragenen Gesellschaftern übereinstimmen.
Rechtsnachfolgeklausel bei Gesellschafterwechsel
Im Verfahren V ZB 84/10 betonte der Senat außerdem, dass Veränderungen im Gesellschafterbestand durch eine Rechtsnachfolgeklausel analog § 727 ZPO nachzuweisen sind. Ein Wechsel der Gesellschafter berührt zwar nicht das Eigentum der GbR am Grundstück. Für die Vollstreckung ist der im Grundbuch ausgewiesene Gesellschafterbestand aber verfahrensrechtlich erheblich.
Der erweiterte öffentliche Glaube des Grundbuchs nach § 899a BGB bezieht sich nach der Entscheidung nur auf die Gesellschafterstellung. Er umfasst nicht die Geschäftsführungsbefugnis. Diese Unterscheidung ist wichtig, wenn Zustellungen, Vertretung und Fortsetzung des Verfahrens nach einem Todesfall oder Gesellschafterwechsel geprüft werden.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Gläubiger, Grundstücks-GbR, Gesellschafter und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Titel, Klausel und Grundbuchstand müssen bei GbR-Grundstücken genau zusammenpassen.
- Gesellschafterwechsel erfordern regelmäßig eine angepasste Rechtsnachfolgeklausel.
- § 899a BGB schützt nicht die Annahme einer bestimmten Geschäftsführungsbefugnis.
- Todesfälle und gesellschaftsvertragliche Fortsetzungsklauseln müssen verfahrensrechtlich sauber aufgeklärt werden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als grundlegende Klarstellung zur Vollstreckung in Grundstücke von Gesellschaften bürgerlichen Rechts ein.