Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 26. März 2014 im Verfahren V ZB 140/13 über die Anordnung der Zwangsverwaltung bei einem nachrangig eingetragenen Nießbrauch entschieden. Eine Grundschuldgläubigerin betrieb die Zwangsverwaltung aus notariellen Grundschuldbestellungsurkunden. Später war zugunsten einer weiteren Berechtigten ein Nießbrauch eingetragen worden. Streit entstand darüber, ob die Zwangsverwaltung auch gegenüber der Nießbrauchsberechtigten unbeschränkt angeordnet werden durfte.
Nießbrauch kann die Zwangsverwaltung berühren
Der BGH bestätigte zunächst den Ausgangspunkt: Soll die Zwangsverwaltung unbeschränkt angeordnet werden, muss der betreibende Grundschuldgläubiger bei einem nachrangigen Nießbrauch grundsätzlich einen Titel vorlegen, der auch gegenüber dem Nießbrauchsberechtigten wirkt. Denn der Zwangsverwalter muss Besitz und Nutzungen des Grundstücks erlangen können, während dem Nießbrauchsberechtigten seinerseits Besitz- und Nutzungsrechte zustehen.
Ohne einen solchen Titel dürfte die Zwangsverwaltung die Rechte des Nießbrauchsberechtigten nicht ohne Weiteres verdrängen. Das Vollstreckungsverfahren bleibt insoweit titelgebunden.
Die mit einer titelerweiternden Klausel versehene notarielle Urkunde kann ein ausreichender Titel für die unbeschränkte Zwangsverwaltung sein.
Titelerweiternde Klausel genügt
Im Verfahren V ZB 140/13 entschied der BGH jedoch, dass nicht zwingend ein gesondertes Klageurteil gegen den Nießbrauchsberechtigten erforderlich ist. Hat sich der Grundstückseigentümer in der notariellen Grundschuldbestellungsurkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer unterworfen, kann gegen den später eingetragenen, nachrangigen Nießbrauchsberechtigten eine die eingeschränkte Rechtsnachfolge ausweisende Vollstreckungsklausel erteilt werden.
Die so versehene Urkunde reicht als Vollstreckungstitel für die unbeschränkte Anordnung beziehungsweise den Beitritt zur Zwangsverwaltung aus. Die Beschwerden der Schuldnerin und der Nießbrauchsberechtigten blieben daher ohne Erfolg.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Grundschuldgläubiger, Eigentümer, Nießbrauchsberechtigte und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Nachrangige Nießbrauchsrechte müssen bei der Anordnung der Zwangsverwaltung beachtet werden.
- Für eine unbeschränkte Zwangsverwaltung braucht es einen gegenüber dem Nießbrauchsberechtigten wirkenden Titel.
- Eine notarielle Grundschuldbestellungsurkunde kann mit geeigneter Klausel ausreichen.
- Die Rangstellung des Nießbrauchs ist für die Vollstreckungsstrategie zentral.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Reichweite notarieller Vollstreckungsunterwerfungen und zur Durchsetzung der Zwangsverwaltung trotz nachrangiger Nutzungsrechte ein.