Das Landgericht Kassel hat mit Beschluss vom 11. März 2010 im Verfahren 3 T 706/09 über die Zwangsverwaltung eines Grundstücks entschieden, das einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zugeordnet war. Die Gläubigerin betrieb die Vollstreckung aus einer notariellen Grundschuldbestellungsurkunde aus dem Jahr 1993. Das Amtsgericht hatte die Zwangsverwaltung wegen angenommener Vollstreckungsmängel einstweilen eingestellt und den Zwangsverwalter angewiesen, die Inbesitznahme zu unterlassen.
Notarielle Urkunde als Vollstreckungstitel
Das Landgericht hob die amtsgerichtlichen Entscheidungen auf. Nach seiner Auffassung lag ein geeigneter Vollstreckungstitel vor. Maßgeblich war, dass die damals handelnden Personen nicht nur persönlich, sondern auch als Gesellschafter der Grundstücksgesellschaft auftraten und die Grundschuld an dem betroffenen Grundstück bestellten.
Die Urkunde enthielt nach der Auslegung der Kammer eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, die den dinglichen Anspruch gegen den jeweiligen Eigentümer und auch die Vollstreckung gegen die Gesellschaft tragen konnte. Dass die rechtliche Einordnung der Teilrechtsfähigkeit der GbR später weiterentwickelt wurde, hinderte diese Auslegung nicht.
Der so geschaffene Vollstreckungstitel kann eine geeignete Grundlage für die Anordnung einer Zwangsverwaltung des der GbR gehörenden Grundstücks sein.
Gesellschafterwechsel und Tod eines Gesellschafters
Das Amtsgericht hatte unter anderem darauf abgestellt, dass ein Gesellschafter vor Beantragung der Zwangsverwaltung verstorben war und Fragen zur Rechtsnachfolge sowie zum Fortbestand der Gesellschaft offen seien. Das Landgericht sah darin keinen Vollstreckungsmangel, der die einstweilige Einstellung rechtfertigte.
Für die dingliche Vollstreckung in das Grundstück kam es entscheidend darauf an, ob die formellen Voraussetzungen nach § 750 ZPO erfüllt waren und ob der Titel das belastete Gesellschaftsgrundstück erfasste. Diese Voraussetzungen bejahte die Kammer im Verfahren 3 T 706/09.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung von Grundstücken im Vermögen einer GbR bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ältere notarielle Urkunden sind nach ihrem objektiven Erklärungsgehalt auszulegen.
- Eine Grundschuld kann auch ein GbR-Grundstück erfassen, wenn die Gesellschafter entsprechend gehandelt haben.
- Gesellschafterwechsel oder Erbfälle führen nicht automatisch zu einem Vollstreckungsmangel.
- Vollstreckungsgerichte müssen Titel, Klausel und Zustellung sorgfältig, aber nicht schematisch prüfen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Vollstreckung gegen Grundstücke einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts und zur Auslegung notarieller Vollstreckungsurkunden ein.