Das Landgericht Bonn hat mit Beschluss vom 28. Mai 2008 im Verfahren 6 T 63/08 über die Zulässigkeit einer angeordneten Zwangsverwaltung entschieden. Die Gläubigerin betrieb die Vollstreckung gegen die Grundstückseigentümerin. Das Objekt war jedoch zuvor verkauft worden; Besitz, Nutzungen und Lasten waren bereits auf den Käufer übergegangen, zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen war.
Eigenbesitz als Grenze der Zwangsverwaltung
Die Zwangsverwaltung setzt voraus, dass sich die Maßnahme auf den Besitz des Schuldners beziehen kann. Im Verfahren 6 T 63/08 war die Schuldnerin zwar noch Eigentümerin, aber nicht mehr Besitzerin. Unmittelbare Fremdbesitzerin war eine Mieterin, mittelbarer Eigenbesitzer war der Käufer des Objekts.
Das Landgericht hob die Anordnung der Zwangsverwaltung auf. Ein nicht herausgabebereiter Dritter, dem auch die Mietzinsansprüche aus einem eigenen Mietvertrag zustehen, kann der Durchführung der Zwangsverwaltung entgegenstehen. Der Dritte durfte seinen Eigenbesitz mit der Vollstreckungserinnerung geltend machen.
Die Anordnung der Zwangsverwaltung ist unzulässig, wenn ein nicht herausgabebereiter Dritter Eigenbesitzer ist, dem auch die Mietzinsansprüche zustehen.
Der Zwangsverwalter schafft keine Vollstreckungsvoraussetzungen
Nach Auffassung der Kammer änderten spätere Vorgänge nichts an der anfänglichen Unzulässigkeit. Weder ein Gespräch zwischen Zwangsverwalter und Käufer noch der spätere Abschluss eines Mietvertrags durch den Zwangsverwalter konnten die fehlenden Voraussetzungen der Zwangsverwaltung herstellen.
Das Gericht betonte, dass es grundsätzlich Sache des Gläubigers ist, die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung zu schaffen. Der Zwangsverwalter ist unabhängiges Organ zur Durchführung einer zulässigen Zwangsverwaltung. Er darf nicht anstelle des Gläubigers die rechtlichen Grundlagen der Maßnahme erst herstellen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwaltungen nach Grundstücksverkäufen und bei vorgemerkten Erwerbern bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Eigentum allein genügt nicht immer für eine wirksame Zwangsverwaltung.
- Besitzlage und Mietzinsberechtigung sind vor Anordnung sorgfältig zu prüfen.
- Ein nicht herausgabebereiter Eigenbesitzer kann sich mit Erinnerung wehren.
- Spätere Handlungen des Zwangsverwalters heilen fehlende Vollstreckungsvoraussetzungen nicht ohne Weiteres.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Abgrenzung von Eigentum, Besitz und Verwaltungsbefugnis in der Zwangsverwaltung ein.