Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 5. Februar 2009 im Verfahren IX ZR 21/07 über die Haftung eines Zwangsverwalters gegenüber einer Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden. Der Verwalter war für mehrere Wohnungseigentumseinheiten bestellt. Die Gemeinschaft verlangte Schadensersatz, weil Wohngeld und Sonderumlagen nicht beziehungsweise nicht vollständig berücksichtigt worden seien. Streitentscheidend war, ob die Gemeinschaft überhaupt zu den geschützten Beteiligten im Sinne von § 154 Satz 1 ZVG gehört.
Beteiligtenbegriff nicht nur formal
Der BGH stellt klar, dass § 154 Satz 1 ZVG nicht allein auf die formelle Beteiligung nach § 9 ZVG beschränkt ist. Der Zwangsverwalter ist vielmehr allen Personen verantwortlich, gegenüber denen ihm das Zwangsversteigerungsgesetz besondere Pflichten auferlegt. Maßgeblich ist also nicht nur, wer im Verfahren förmlich beteiligt wurde, sondern wem gegenüber der Verwalter verwalterspezifische Pflichten zu erfüllen hat.
Damit kann auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft Beteiligte im haftungsrechtlichen Sinne sein. Sie steht mit dem Zwangsverwalter nicht lediglich zufällig in Beziehung, sondern ihre Ansprüche auf Wohngeld und ordnungsgemäße Verwaltungskostenbehandlung können unmittelbar durch die Verwaltung des beschlagnahmten Wohnungseigentums betroffen sein.
Der Zwangsverwalter ist allen Personen verantwortlich, gegenüber denen ihm das Zwangsversteigerungsgesetz besondere Pflichten auferlegt.
Wohngeld und Sonderumlagen in der Verwaltung
Im Verfahren IX ZR 21/07 hob der BGH die Entscheidung des Kammergerichts auf und stellte klar, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht schon deshalb aus dem Schutzbereich herausfällt, weil sie keine förmliche Beteiligte des Zwangsverwaltungsverfahrens war. Für die Haftung kommt es auf den Pflichtenkreis des Verwalters an.
Der Senat sprach der Gemeinschaft teilweise Schadensersatz zu. Zugleich zeigt die Entscheidung, dass einzelne Forderungspositionen, etwa Wohngeld, Sonderumlagen oder Kosten aus damit verbundenen Verfahren, jeweils sorgfältig nach Entstehung, Fälligkeit und verwalterspezifischer Pflichtverletzung zu prüfen sind.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter, Gläubiger und Zwangsverwalter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Haftung nach § 154 ZVG kann auch gegenüber nicht formell beteiligten Personen bestehen.
- Wohnungseigentümergemeinschaften können vom Pflichtenkreis des Zwangsverwalters erfasst sein.
- Wohngeld und Sonderumlagen sind in der Zwangsverwaltung sorgfältig einzuordnen.
- Der Verwalter haftet für Verletzungen verwalterspezifischer Pflichten.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Verantwortlichkeit des Zwangsverwalters im Wohnungseigentumsrecht ein.