Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11. März 2009 im Verfahren VIII ZR 184/08 über die Pflichten eines Zwangsverwalters bei einer Mietkaution entschieden. Eine Mieterin hatte zu Beginn eines langjährigen Wohnraummietverhältnisses eine Barkaution an den Vermieter gezahlt. Nach Anordnung der Zwangsverwaltung verlangte sie vom Zwangsverwalter, den Kautionsbetrag getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut anzulegen. Der Vermieter hatte die Kaution dem Zwangsverwalter nicht ausgekehrt.
Zwangsverwalter übernimmt Vermieterpflichten
Der BGH bestätigt, dass der Zwangsverwalter nach § 152 Abs. 2 ZVG die Vermieterrechte verfolgt und die Vermieterpflichten erfüllt, soweit ein vor der Beschlagnahme überlassenes Mietobjekt betroffen ist. Dazu gehört auch die Pflicht aus § 551 Abs. 3 BGB, eine vom Mieter geleistete Barkaution getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen.
Der Einwand, die Kaution sei dem Zwangsverwalter tatsächlich nicht ausgehändigt worden, greift nach der Entscheidung nicht durch. Der Mieter soll nicht das Risiko tragen, dass der frühere Vermieter die Kaution nicht ordnungsgemäß verwahrt oder nicht an den Verwalter weiterleitet.
Den Zwangsverwalter einer Mietwohnung trifft auch die Pflicht des Vermieters zur getrennten Anlage einer vom Mieter geleisteten Kaution.
Schutz der Kaution trotz Gläubigerinteressen
Im Verfahren VIII ZR 184/08 erkannte der BGH zwar, dass die Erfüllung der Kautionspflichten die Haftungsmasse schmälern kann. Dies ist jedoch wegen des einer Treuhand ähnlichen Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter im Hinblick auf die Kaution gerechtfertigt. Die Kaution bleibt ihrem Zweck nach dem Sicherungs- und Rückgewährverhältnis des Mieters zugeordnet.
Teilweise Erfolg hatte die Revision nur hinsichtlich der Verzinsung. Der Zwangsverwalter wurde verpflichtet, den Betrag von 818,07 Euro als Kaution getrennt anzulegen; weitergehende Zinsfragen waren gesondert zu beurteilen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Mieter, Zwangsverwalter, Gläubiger und Vermieter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Zwangsverwalter müssen bestehende Mietverhältnisse einschließlich Kautionsabreden prüfen.
- Die Pflicht zur getrennten Kautionsanlage besteht auch ohne tatsächliche Übergabe der Kaution durch den Vermieter.
- Mieter behalten ihren Schutz aus der mietrechtlichen Kautionsregelung auch in der Zwangsverwaltung.
- Gläubigerinteressen verdrängen die treuhandähnliche Bindung der Mietkaution nicht ohne Weiteres.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zu den Pflichten des Zwangsverwalters im laufenden Mietverhältnis ein.