Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 14. April 2005 im Verfahren V ZB 6/05 über die Herausgabe einer Mietkaution an den Zwangsverwalter entschieden. Betroffen war eine vermietete Eigentumswohnung, für die Zwangsverwaltung angeordnet worden war. Der Zwangsverwalter wollte vom Grundstückseigentümer die vor der Beschlagnahme von den Mietern geleistete Kaution erhalten und beauftragte den Gerichtsvollzieher mit der Wegnahme beziehungsweise mit der Aufklärung ihres Verbleibs.
Kaution gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung
Der BGH stellt klar, dass der Zwangsverwalter befugt ist, vom Schuldner als Grundstückseigentümer die Überlassung einer vor der Beschlagnahme geleisteten Mietkaution zu verlangen. Die Zwangsverwaltung dient nicht nur der Einziehung laufender Erträge, sondern auch der ordnungsgemäßen Verwaltung und Erhaltung des beschlagnahmten Grundstücks.
Gerade bei vermieteten Objekten muss der Zwangsverwalter die mietvertraglichen Pflichten sachgerecht abwickeln können. Dazu gehört auch der Zugriff auf eine vom Mieter gestellte Sicherheit, soweit diese noch gegenständlich vorhanden ist oder Unterlagen den Zugriff auf die Kaution ermöglichen.
Der Zwangsverwalter ist befugt, vom Schuldner die Überlassung einer vor der Beschlagnahme geleisteten Mietkaution zu verlangen.
Anordnungsbeschluss als Vollstreckungsgrundlage
Im Verfahren V ZB 6/05 entschied der Senat außerdem, dass der Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung zusammen mit der Ermächtigung des Zwangsverwalters zur Besitzergreifung eine ausreichende Vollstreckungsgrundlage darstellen kann. Auf dieser Grundlage kann wegen des Herausgabeanspruchs nach § 883 ZPO vollstreckt werden.
Das gilt insbesondere für eine gegenständlich vorhandene Kaution, ein Sparbuch, sonstige Anlageunterlagen oder eine Bürgschaftsurkunde. Findet der Gerichtsvollzieher solche Gegenstände nicht vor, kommen die weiteren Schritte nach § 883 Abs. 2 ZPO zur Aufklärung des Verbleibs in Betracht. Nicht umfasst ist dagegen ohne Weiteres die Pfändung einer bloßen Geldersatzforderung.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Eigentümer, Mieter und Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Der Zwangsverwalter kann die Herausgabe vorhandener Kautionswerte verlangen.
- Der Anordnungsbeschluss mit Besitzergreifungsermächtigung kann als Vollstreckungstitel genügen.
- Die Vollstreckung richtet sich auf vorhandene Kautionsgegenstände oder Zugriffsurkunden.
- Vermietete Objekte erfordern eine sorgfältige Übernahme der mietvertraglichen Sicherheiten.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur praktischen Handlungsfähigkeit des Zwangsverwalters bei vermieteten Immobilien ein.