Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16. Juli 2003 im Verfahren VIII ZR 11/03 über die Rückzahlung einer Mietkaution während der Zwangsverwaltung entschieden. Mieter eines Reihenhauses hatten bei Vertragsschluss eine Kaution an den damaligen Vermieter gezahlt. Nach Anordnung der Zwangsverwaltung wurde das Mietverhältnis beendet; die Mieter verlangten die Rückzahlung vom Zwangsverwalter, obwohl dieser die Kaution vom Vermieter nicht erhalten hatte.
Kautionsabrede gehört zum Mietverhältnis
Der BGH bestätigt die Zahlungspflicht des Zwangsverwalters. Mit der Beschlagnahme übernimmt der Zwangsverwalter nach § 152 Abs. 2 ZVG die Verwaltung der Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen. Dazu gehört auch die mietvertragliche Kautionsabrede. Die Verpflichtung zur Rückgewähr der Kaution ist deshalb nicht davon abhängig, ob der frühere Vermieter den Kautionsbetrag tatsächlich an den Zwangsverwalter weitergeleitet hat.
Entscheidend ist, dass die Zwangsverwaltung keinen Eigentumswechsel bewirkt. Dem Eigentümer wird die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen; der Zwangsverwalter handelt im eigenen Namen, aber für Rechnung des Schuldners und hat die mietvertraglichen Pflichten im Rahmen der Verwaltung zu erfüllen.
Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter zur Herausgabe der Kaution verpflichtet, selbst wenn ihm die Kaution nicht ausgefolgt wurde.
Keine Übertragung der Erwerberregel auf den Zwangsverwalter
Im Verfahren VIII ZR 11/03 lehnte der Senat eine entsprechende Anwendung der früheren Regelung des § 572 BGB a.F. ab. Diese Vorschrift betraf den Erwerber eines vermieteten Grundstücks und knüpfte an einen Eigentumswechsel an. Eine vergleichbare Lage besteht bei der Zwangsverwaltung gerade nicht.
Der BGH stellt damit klar, dass der Zwangsverwalter nicht wie ein Grundstückserwerber behandelt wird, der nur unter bestimmten Voraussetzungen für eine Kaution einzustehen hat. Vielmehr folgt die Pflicht aus seiner Stellung im bestehenden Mietverhältnis und aus den Aufgaben der Zwangsverwaltung.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Mieter, Zwangsverwalter, Gläubiger und Eigentümer bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Mietkautionen bleiben auch in der Zwangsverwaltung Bestandteil des Mietverhältnisses.
- Der Zwangsverwalter kann zur Rückzahlung verpflichtet sein, obwohl er die Kaution nicht erhalten hat.
- Die Rechtslage unterscheidet sich vom Erwerb eines vermieteten Grundstücks.
- Bei Wohnraummiete sind Kautionsansprüche frühzeitig in der Verwaltung zu berücksichtigen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Verantwortung des Zwangsverwalters gegenüber Mietern ein.