Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 28. Juni 2011 im Verfahren 9 O 381/10 über wechselseitige Ansprüche aus einem Grundstücksverkauf und einer Baufinanzierungsabrede entschieden. Die frühere Eigentümerin hatte ein Grundstück an eine Bauträgerin verkauft, den Kaufpreis gestundet und zur Sicherung eine Sicherungshypothek erhalten. Später betrieb sie wegen des Kaufpreises die Zwangsversteigerung; im Grundbuch wurde ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen.
Grundstücksverkauf, Vorfinanzierung und Sicherungshypothek
Dem Streit lag ein Bauprojekt zugrunde, bei dem auf dem Grundstück ein Mehrfamilienhaus errichtet werden sollte. Die Verkäuferseite finanzierte den Rohbau teilweise vor, während der Kaufpreis gestundet wurde. Zur Absicherung wurde eine Sicherungshypothek bestellt und die Käuferin unterwarf sich wegen des Grundstückskaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung.
In einem Vorprozess war bereits entschieden worden, dass die Vollstreckung aus der Kaufpreissicherungshypothek nicht zu untersagen war. Zugleich war dort ausgeführt worden, dass der eingetragene Zwangsversteigerungsvermerk den Verkauf einzelner Wohnungen faktisch erschweren konnte. Im neuen Verfahren machten die Parteien weitere Zahlungs- und Gegenansprüche geltend.
Klage und Widerklage wurden abgewiesen.
Keine neue Anspruchsgrundlage durch späteren Verkauf
Im Verfahren 9 O 381/10 beriefen sich die Kläger darauf, der spätere Verkauf des Grundstücks durch die Beklagte habe die Sachlage grundlegend geändert und Rückzahlungsansprüche fällig werden lassen. Das Landgericht folgte dem im Ergebnis nicht. Auch die Widerklage blieb ohne Erfolg.
Die Entscheidung zeigt, dass wirtschaftlich verwobene Grundstücks- und Bauabreden nicht allein aufgrund späterer Projektstörungen neu bewertet werden können. Maßgeblich bleiben die konkret getroffenen Vereinbarungen, bereits rechtskräftig geklärte Vorfragen und die Frage, ob eine geltend gemachte Forderung tatsächlich fällig und durchsetzbar ist.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Grundstücksverkäufer, Bauträger, finanzierende Beteiligte und Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Gestundete Kaufpreise sollten durch klare Sicherheiten und eindeutige Fälligkeitsregeln abgesichert werden.
- Vorfinanzierungen im Bauprojekt müssen sauber von Kaufpreisforderungen getrennt werden.
- Ein Zwangsversteigerungsvermerk kann die wirtschaftliche Verwertung eines Projekts erheblich beeinflussen.
- Wer aus einer Sicherungshypothek vollstreckt, sollte zugleich die Auswirkungen auf parallel bestehende Bau- und Rückzahlungsabreden prüfen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Entscheidung zur Schnittstelle von Grundstückskauf, Bauträgerabrede, Sicherungshypothek und Zwangsversteigerung ein.