Das Landgericht Tübingen hat mit Beschluss vom 22. April 2016 im Verfahren 5 T 72/16 über den Zuschlag in einer Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum entschieden. Die Gläubigerin betrieb die Versteigerung wegen titulierter Hausgeldansprüche. Zugunsten des späteren Beschwerdeführers war bereits vor Verfahrensbeginn eine Auflassungsvormerkung eingetragen; als Eigentümer wurde er jedoch erst nach Wirksamwerden der Beschlagnahme durch den Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen.
Keine notwendige Titelumschreibung
Das Landgericht stellte klar, dass der spätere Eigentumserwerb dem Zuschlag nicht entgegenstand. Das Verfahren war gegen die ursprüngliche Schuldnerin zulässig angeordnet worden. Wird der Vormerkungsberechtigte erst nach der Beschlagnahme als Eigentümer eingetragen, kann das Verfahren gegen den bisherigen Schuldner fortgesetzt werden, wenn die Versteigerung aus einem der Vormerkung im Rang vorgehenden Anspruch betrieben wird.
Eine Umschreibung des Vollstreckungstitels gegen den neuen Eigentümer war nach Auffassung der Kammer weder möglich noch erforderlich. Hausgeldrückstände sind keine dinglich am Wohnungseigentum haftenden Belastungen, für die der Erwerber ohne Weiteres persönlich haftet. Entscheidend war vielmehr die vollstreckungsrechtliche Wirkung der vor Eigentumsumschreibung eingetretenen Beschlagnahme.
Die Beschlagnahme und der auf sie gründende Zuschlag gehen der späteren Eigentumsumschreibung vor.
Rang der Hausgeldansprüche
Die Gläubigerin betrieb die Zwangsvollstreckung wegen Hausgeldrückständen, die jedenfalls teilweise der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zuzuordnen waren. Diese Forderungen gingen der Auflassungsvormerkung im Rang vor. Der spätere Eigentumserwerb war gegenüber der aus dem besseren Recht betreibenden Gläubigerin daher relativ unwirksam.
Auch Einwendungen gegen das geringste Gebot griffen im Verfahren 5 T 72/16 nicht durch. Das Landgericht bestätigte den Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Calw und wies die Beschwerde des neu eingetragenen Eigentümers zurück.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Erwerber mit Auflassungsvormerkung, Wohnungseigentümergemeinschaften und Beteiligte an Zwangsversteigerungsverfahren bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Eine Vormerkung schützt nicht stets gegen vorrangige Vollstreckungsrechte.
- Nach Beschlagnahme eingetragener Eigentumserwerb kann relativ unwirksam sein.
- Eine Titelumschreibung auf den neuen Eigentümer ist nicht immer erforderlich.
- Rangklasse und Zeitpunkt der Beschlagnahme sind für den Zuschlag zentral.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zum Zusammenspiel von Auflassungsvormerkung, Hausgeldforderungen und Zwangsversteigerung ein.