Das Landgericht Düsseldorf hat mit Beschluss vom 16. Juli 2008 im Verfahren 19 T 113/08 über die Eintragung einer Zwangshypothek zugunsten einer Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden. Die Gemeinschaft hatte gegen eine Miteigentümerin ein Versäumnisurteil über rückständige Forderungen erwirkt und beantragte anschließend die Eintragung einer Zwangshypothek auf deren Miteigentumsanteil. Das Grundbuchamt hatte den Antrag zurückgewiesen, weil es wegen des Vorrechts nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG kein Rechtsschutzbedürfnis sah.
Vorrecht im ZVG ersetzt nicht die Zwangshypothek
Das Landgericht hob die Entscheidung auf. Es stellte klar, dass Ansprüche einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die in der Zwangsversteigerung möglicherweise nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG privilegiert sind, nicht deshalb von der Eintragung einer Zwangshypothek ausgeschlossen sind. Eine analoge Anwendung von § 54 GBO auf solche Forderungen lehnte die Kammer ab.
Der entscheidende Unterschied liegt darin, dass öffentliche Grundstückslasten kraft Gesetzes wirken und ohne Eintragung gegenüber Erwerbern bestehen können. Hausgeldrückstände oder vergleichbare Forderungen der Gemeinschaft wirken dagegen nicht automatisch in gleicher Weise gegenüber einem Erwerber des Wohnungseigentums.
Für titulierte Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht ein Bedürfnis für die Eintragung einer Zwangshypothek.
Sicherung auch außerhalb der Zwangsversteigerung
Das Gericht betonte, dass die Zwangshypothek nicht nur im laufenden Vollstreckungskontext Bedeutung hat. Sie dient auch der Sicherung für den Fall, dass der Schuldner seinen Miteigentumsanteil freihändig veräußert. Ist die Zwangshypothek eingetragen, bleibt das Grundstück belastet und die Belastung wirkt gegenüber dem Erwerber.
Zugleich wies das Landgericht darauf hin, dass das Grundbuchamt zunächst prüfen muss, ob es sich bei der titulierten Forderung überhaupt um bevorrechtigte Ansprüche handelt. Aus dem vorgelegten Versäumnisurteil ergab sich dies nicht ohne Weiteres.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften und die Durchsetzung von Hausgeldforderungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Das Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nimmt der Gemeinschaft nicht das Rechtsschutzbedürfnis für eine Zwangshypothek.
- § 54 GBO ist auf solche Ansprüche nicht entsprechend anzuwenden.
- Die Zwangshypothek kann bei freihändiger Veräußerung wichtige Sicherungswirkung entfalten.
- Der titulierte Anspruch muss für das Grundbuchverfahren hinreichend nachvollziehbar sein.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Sicherung und Vollstreckung von Forderungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen säumige Eigentümer ein.