Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17. März 2022 im Verfahren IX ZR 182/21 über die Folgen erloschener Aufbauhypotheken und Aufbaugrundschulden in einer Teilungsversteigerung entschieden. Der Beklagte hatte ein Grundstück durch Zuschlagsbeschluss erworben. In den Versteigerungsbedingungen waren mehrere alte DDR-Grundpfandrechte als bestehenbleibende Rechte im geringsten Gebot berücksichtigt worden, obwohl die gesicherten Forderungen im Zeitpunkt des Zuschlags bereits erfüllt waren.
Geringstes Gebot und bestehende Rechte
Der Erstehungspreis in der Zwangs- oder Teilungsversteigerung besteht nicht nur aus dem Bargebot. Hinzu kommt der Wert der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen als Teil des geringsten Gebots bestehen bleiben. Der Ersteher übernimmt diese Belastungen wirtschaftlich und muss bei bestehenden Grundpfandrechten grundsätzlich den jeweiligen Gläubiger befriedigen.
Besteht ein im geringsten Gebot berücksichtigtes Grundpfandrecht im Zeitpunkt des Zuschlags jedoch nicht, greift § 50 Abs. 1 Satz 1 ZVG. Dann hat der Ersteher den Betrag des berücksichtigten Kapitals zusätzlich zu zahlen. Dadurch wird verhindert, dass ein wegen des scheinbar bestehenbleibenden Rechts niedrigeres Bargebot zu einem ungerechtfertigten Vorteil führt.
Besteht das im geringsten Gebot berücksichtigte Grundpfandrecht im Zeitpunkt des Zuschlags nicht, braucht der Ersteher den Gläubiger nicht zu befriedigen; dieser Vorteil gebührt ihm nicht.
Aufbauhypothek und Aufbaugrundschuld
Der BGH stellte klar, dass nach DDR-Recht bestellte Aufbauhypotheken mit der Erfüllung der gesicherten Forderung erlöschen, auch wenn die Zahlung erst nach dem 3. Oktober 1990 erfolgt ist. Gleiches gilt für vor Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs der DDR bestellte Aufbaugrundschulden. Eine Eigentümergrundschuld entsteht in diesen Fällen nicht.
Im Verfahren IX ZR 182/21 waren die gesicherten Darlehensforderungen bereits vor dem Zuschlag beglichen. Die als bestehenbleibend behandelten Rechte bestanden daher nicht mehr. Der frühere Eigentümer konnte den Wert der im geringsten Gebot berücksichtigten, tatsächlich nicht mehr bestehenden Grundpfandrechte verlangen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Versteigerungen mit alten Grundbucheintragungen, insbesondere in den neuen Bundesländern und Berlin, bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bestehenbleibende Rechte beeinflussen den wirtschaftlichen Erwerbspreis erheblich.
- Alte Aufbauhypotheken und Aufbaugrundschulden müssen sorgfältig auf Bestand geprüft werden.
- § 50 ZVG kann nach dem Zuschlag zu erheblichen Zuzahlungspflichten führen.
- Löschungsbewilligungen und historische Rechtsgrundlagen sind vor Geboten genau einzuordnen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Preisbildung und Risikoprüfung bei Teilungsversteigerungen mit historischen Grundpfandrechten ein.