Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 21. November 2013 im Verfahren V ZR 269/12 über eine prozessuale Frage im Zusammenhang mit der Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum entschieden. In der Gemeinschaft war grundbuchlich vereinbart, dass eine Veräußerung der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf. Nach einem Meistgebot verweigerten die übrigen Eigentümer die Zustimmung zur Zuschlagserteilung; die betreibende Gläubigerin klagte auf Zustimmung.
Gläubiger kann Zustimmung geltend machen
Der BGH bestätigte im Rahmen der Entscheidung, dass der die Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung betreibende Gläubiger befugt ist, den Anspruch auf Zustimmung nach § 12 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 Satz 2 WEG selbständig auszuüben. Eine vorherige Pfändung und Überweisung des Zustimmungsanspruchs ist dafür nicht erforderlich.
Die Interessenlage ist nach der Entscheidung mit der Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts vergleichbar. Auch dort kann der betreibende Gläubiger einen erforderlichen Zustimmungsanspruch geltend machen, damit das Vollstreckungsverfahren nicht an einer verweigerten Zustimmung scheitert.
Der die Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung betreibende Gläubiger ist befugt, den Anspruch auf Zustimmung nach § 12 WEG selbständig auszuüben.
Wohnungseigentumssache trotz Gläubigerklage
Im Verfahren V ZR 269/12 war die Nichtzulassungsbeschwerde unzulässig, weil es sich um eine Wohnungseigentumssache im Sinne von § 43 Nr. 1 WEG handelte. Maßgeblich ist der Gegenstand des Streits, nicht die Person des Klägers. Der Anspruch auf Zustimmung zur Veräußerung betrifft die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander und bleibt auch dann gemeinschaftsbezogen, wenn ihn der Vollstreckungsgläubiger geltend macht.
Damit ordnet der BGH den Streit rechtlich nicht als allgemeine Vollstreckungssache, sondern als WEG-Streitigkeit ein. Das hat Bedeutung für den Rechtsmittelzug und die Statthaftigkeit weiterer Beschwerden.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Gläubiger, Wohnungseigentümergemeinschaften und Bietinteressenten bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ein Zustimmungsvorbehalt nach § 12 WEG kann auch im Zwangsversteigerungsverfahren relevant werden.
- Der betreibende Gläubiger kann die erforderliche Zustimmung selbst einklagen.
- Eine gesonderte Pfändung des Zustimmungsanspruchs ist dafür nicht erforderlich.
- Die Einordnung als Wohnungseigentumssache kann den Rechtsmittelzug begrenzen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Durchsetzung von Zuschlagsvoraussetzungen bei Wohnungseigentum mit Zustimmungsvorbehalt ein.