Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 15. November 2018 im Verfahren V ZR 25/18 über die Bewertung des Interesses an einer Zustimmung zum Zuschlag in einem Wohnungseigentums-Zwangsversteigerungsverfahren entschieden. Der Kläger war Wohnungseigentümer; nach der Teilungserklärung bedurfte die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung der Verwalterin. Im Versteigerungstermin wurde ein Meistgebot von 49.500 Euro abgegeben, der Zuschlag wegen des Zustimmungserfordernisses aber zunächst nicht erteilt.
Beschwer nicht in Höhe des Meistgebots
Der BGH verwarf die Nichtzulassungsbeschwerde als unzulässig, weil die erforderliche Rechtsmittelbeschwer von mehr als 20.000 Euro nicht erreicht war. Maßgeblich ist nicht das volle Meistgebot, sondern das wirtschaftliche Interesse des Wohnungseigentümers an der Zustimmung zum Zuschlag.
Dieses Interesse schätzt der Senat regelmäßig auf 20 Prozent des Meistgebots. Im konkreten Fall ergab sich deshalb nur eine Beschwer von 9.900 Euro. Hintergrund ist, dass die Verweigerung der Zustimmung die Veräußerung regelmäßig nicht endgültig verhindert, sondern vor allem verzögert oder zu einem geringeren Erlös führen kann.
Das maßgebliche Interesse ist in der Regel auf 20 Prozent des Meistgebots zu schätzen.
WEG-Zustimmung im Versteigerungsverfahren
Die Grundsätze zur Zustimmung bei rechtsgeschäftlicher Veräußerung von Wohnungseigentum gelten nach der Entscheidung entsprechend für die Zwangsversteigerung. § 12 Abs. 3 Satz 2 WEG stellt die Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung insoweit gleich.
An die Stelle des Kaufpreises tritt im Zwangsversteigerungsverfahren das Meistgebot. Dieses umfasst das bare Meistgebot und bestehenbleibende Belastungen. Auch für den Streitwert solcher Verfahren nimmt der BGH regelmäßig 20 Prozent des Meistgebots an.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümer, Verwalter und betreibende Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bei Zustimmungsklagen nach § 12 WEG ist das volle Meistgebot regelmäßig nicht maßgeblich.
- Beschwer und Streitwert werden typischerweise mit 20 Prozent des Meistgebots bewertet.
- Die verweigerte Zustimmung führt meist zu Verzögerung, nicht zur endgültigen Verhinderung der Versteigerung.
- Die Wertberechnung kann über die Zulässigkeit weiterer Rechtsmittel entscheiden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur wirtschaftlichen Bewertung von Zustimmungserfordernissen bei Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung ein.