Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 13. Juli 2017 im Verfahren V ZB 186/15 über die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung eines Erbbaurechts im Zwangsversteigerungsverfahren entschieden. Eine Grundpfandgläubigerin betrieb die Versteigerung des Erbbaurechts. Der Meistbietende war jedoch nicht bereit, die schuldrechtliche Verpflichtung zur Anpassung des Erbbauzinses aus dem Erbbaurechtsvertrag zu übernehmen. Der Grundstückseigentümer verweigerte deshalb seine Zustimmung zum Zuschlag.
Zweck des Erbbaurechtsvertrags
Nach § 7 ErbbauRG kann die Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Veräußerung ersetzt werden, wenn sie ohne ausreichenden Grund verweigert wird. Maßgeblich ist unter anderem, ob der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck durch die Veräußerung wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird.
Der BGH stellt klar, dass ein solcher Zweck auch darin liegen kann, dem Grundstückseigentümer einen wertgesicherten Erbbauzins zu sichern. Enthält der Erbbaurechtsvertrag eine Anpassungsklausel, kann diese schuldrechtliche Verpflichtung für die wirtschaftliche Grundlage des Erbbaurechts wesentlich sein.
Ein mit der Bestellung eines Erbbaurechts verfolgter Zweck kann auch die Erzielung eines wertgesicherten Erbbauzinses sein.
Keine Zustimmung ohne Übernahme der Anpassungspflicht
Im konkreten Fall blieben die Erbbauzinsreallasten in der Zwangsversteigerung bestehen. Der Meistbietende wollte aber nicht die zusätzliche schuldrechtliche Verpflichtung zur Anpassung des Erbbauzinses übernehmen. Dadurch wäre der Grundstückseigentümer auf die dinglich gesicherten Erbbauzinsen beschränkt worden, ohne die vertraglich vorgesehene Wertsicherung fortführen zu können.
Der BGH billigte deshalb die Verweigerung der Zustimmung. Die Zustimmung konnte nicht gerichtlich ersetzt werden, weil die Veräußerung den mit dem Erbbaurecht verfolgten Zweck wesentlich beeinträchtigt hätte.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für die Zwangsversteigerung von Erbbaurechten besonders bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Erbbaurechtsverträge sind vor Gebotsabgabe sorgfältig auf schuldrechtliche Pflichten zu prüfen.
- Wertsicherungsklauseln können für die Zustimmung des Grundstückseigentümers erheblich sein.
- Die Zustimmung zum Zuschlag kann verweigert werden, wenn zentrale Vertragspflichten nicht übernommen werden.
- Dingliche Erbbauzinsreallasten und schuldrechtliche Anpassungspflichten sind getrennt zu betrachten.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Versteigerung von Erbbaurechten und zur Stellung des Grundstückseigentümers im Zuschlagsverfahren ein.