Das Landgericht Düsseldorf hat mit Beschluss vom 21. Februar 2007 im Verfahren 19 T 343/06 über die Vergütung eines Zwangsverwalters entschieden. Die Zwangsverwaltung betraf ein vermietetes Einfamilienreihenhaus und dauerte nur vom 12. Juni 2006 bis zum 31. Juli 2006. Während dieser kurzen Zeit wurden Mieten von insgesamt 2.198,56 Euro eingezogen. Der Zwangsverwalter verlangte wegen des tatsächlichen Arbeitsaufwands eine Vergütung nach Zeitaufwand.
Regelvergütung und Zeitaufwand im Vergleich
Nach § 18 ZwVwV bemisst sich die Regelvergütung bei vermieteten Grundstücken grundsätzlich nach einem Prozentsatz der eingezogenen Mieten. Bei niedrigen Mieteinnahmen kann diese Regelvergütung jedoch offensichtlich unangemessen sein. Dann kommt nach § 19 ZwVwV eine Abrechnung nach der erforderlichen Zeit in Betracht.
Das Landgericht stellte klar, dass für den Vergleich nicht zunächst die Regelvergütung auf die Mindestvergütung nach § 20 ZwVwV anzuheben ist. Vielmehr sind die tatsächliche Regelvergütung nach § 18 ZwVwV und die Zeitvergütung nach § 19 ZwVwV gegenüberzustellen. Die Mindestvergütung bildet nur eine Untergrenze, wenn weder Regelvergütung noch Zeitvergütung diesen Betrag erreichen.
Für die Prüfung der offensichtlichen Unangemessenheit sind Regelvergütung und Zeitvergütung unmittelbar miteinander zu vergleichen.
Plausible Darlegung genügt
Im Verfahren 19 T 343/06 hielt die Kammer den geltend gemachten Zeitaufwand von zwölf Stunden für plausibel. Der Verwalter hatte Tätigkeiten zur Verfahrenseinrichtung, Inbesitznahme, Mietvertragsklärung, Benachrichtigung von Mietern und Versorgern sowie zur Abwicklung und Schlussrechnung beschrieben. Eine Kürzung auf zehn Stunden war danach nicht gerechtfertigt.
Beim Stundensatz folgte das Gericht dem Verwalter jedoch nicht vollständig. Statt der verlangten 75 Euro setzte es für das durchschnittliche Verfahren 65 Euro je Stunde an. Insgesamt wurden Vergütung und Auslagen einschließlich Umsatzsteuer auf 995,28 Euro festgesetzt.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für kurze Zwangsverwaltungen mit geringem Ertrag bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Niedrige Mieteinnahmen können eine Zeitvergütung rechtfertigen.
- Die Mindestvergütung darf den Vergleich nach § 19 ZwVwV nicht verfälschen.
- Der Zeitaufwand muss plausibel und nachvollziehbar dargelegt werden.
- Der Stundensatz richtet sich nach Art, Umfang und Schwierigkeit der Verwaltung.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als praxisrelevante Klarstellung zur Vergütungsberechnung in kurz laufenden Zwangsverwaltungsverfahren ein.