Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 22. März 2007 im Verfahren V ZB 139/06 über die zeitgleiche Durchführung zweier Zwangsversteigerungstermine entschieden. Betroffen waren eine Wohnungseigentumseinheit und eine Teileigentumseinheit an demselben Grundstück. Beide Verfahren wurden von derselben Gläubigerin betrieben, zur selben Uhrzeit aufgerufen und von demselben Rechtspfleger geleitet. In beiden Verfahren gab derselbe Bieter das Meistgebot ab und erhielt den Zuschlag.
Zeitgleiche Termine sind nicht automatisch fehlerhaft
Der BGH stellt klar, dass ein Rechtspfleger mehrere Versteigerungen zur gleichen Zeit durchführen kann. Allein daraus folgt kein Zuschlagsversagungsgrund nach § 83 Nr. 6 ZVG. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Verfahrensgestaltung übersichtlich bleibt und die Beteiligten sowie Bietinteressenten ihre Rechte sachgerecht wahrnehmen können.
Im Verfahren V ZB 139/06 bestand ein enger örtlicher, tatsächlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Einheiten. Das Gesamtobjekt wurde teils zu Wohnzwecken, teils gewerblich genutzt; zudem griffen Raumaufteilung und technische Leitungen ineinander. Die gleichzeitige Durchführung konnte daher auf ein sachgerechtes Versteigerungsergebnis ausgerichtet sein.
Die zeitgleiche Versteigerung mehrerer Einheiten ist nicht schon deshalb unzulässig, weil die Verfahren nicht nach § 18 ZVG verbunden sind.
Faire Verfahrensgestaltung bleibt entscheidend
Der Senat betont, dass das Zwangsversteigerungsverfahren fair und für die Beteiligten handhabbar bleiben muss. Ein Zuschlag kann zu versagen sein, wenn die zeitgleiche Durchführung im konkreten Fall zu Verwirrung führt oder die Wahrnehmung von Rechten beeinträchtigt. Solche Umstände lagen hier jedoch nicht vor.
Auch weitere Einwände blieben ohne Erfolg. Die Terminsbestimmung beschrieb das Wohnungseigentum hinreichend, die Mindestbietzeit war nach dem Protokoll gewahrt und die zeitgleiche Versteigerung unterbrach die Bietzeit nicht. Die Vollmacht des Terminsvertreters der Gläubigerin musste nicht notariell beurkundet sein.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Vollstreckungsgerichte, Gläubiger, Schuldner und Bietinteressenten bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Zeitgleiche Versteigerungstermine sind auch ohne förmliche Verbindung nach § 18 ZVG möglich.
- Ein enger wirtschaftlicher Zusammenhang der Objekte kann diese Vorgehensweise rechtfertigen.
- Maßstab bleibt, ob das Verfahren transparent und fair durchgeführt wird.
- Allein die Gleichzeitigkeit mehrerer Termine begründet keinen Anspruch auf Versagung des Zuschlags.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur praktischen Terminsgestaltung bei verbundenen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten ein.