Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21. April 2016 im Verfahren IX ZR 72/14 über den Wohnungsschutz nach § 149 Abs. 1 ZVG in der Zwangsverwaltung entschieden. Die Eigentümer eines Hausgrundstücks hatten das Objekt vor Anordnung der Zwangsverwaltung weitgehend an eine GmbH vermietet, deren Geschäftsführer einer der Eigentümer war. Der Zwangsverwalter verlangte später Herausgabe des Grundstücks auch von den dort wohnenden Eigentümern und einem erwachsenen Sohn.
Wohnungsschutz setzt Eigenbesitz voraus
§ 149 Abs. 1 ZVG schützt den Verfahrensschuldner nur unter bestimmten Voraussetzungen. Ihm sind die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen, wenn er zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück wohnt. Der BGH stellt jedoch klar, dass es nicht allein auf tatsächliches Wohnen ankommt. Erforderlich ist eine Wohnnutzung kraft Eigentums und unmittelbaren Eigenbesitzes.
Haben die Eigentümer das Grundstück vor der Beschlagnahme vollständig an einen Dritten zur alleinigen Nutzung vermietet und übergeben, verlieren sie diesen unmittelbaren Eigenbesitz. Der Wohnungsschutz entfällt dann auch, wenn sie das Objekt oder Teile davon anschließend vom Dritten zurückmieten.
Der Wohnungsschutz entfällt, wenn das Grundstück vor der Beschlagnahme vollständig an einen Dritten zur alleinigen Nutzung vermietet und übergeben worden ist.
Kein Schutz durch späteren Besitzerwerb
Im Verfahren IX ZR 72/14 beanstandete der BGH, dass die Vorinstanz die Voraussetzungen des § 149 Abs. 1 ZVG nicht ausreichend geprüft hatte. Entscheidend war, ob die Verfahrensschuldner bei Beschlagnahme unmittelbaren Eigenbesitz hatten oder nur aufgrund mietvertraglicher Gestaltung als Fremdbesitzer im Haus wohnten.
Der Senat stellt außerdem klar, dass ein späterer Besitzerwerb nicht genügt. Erhält der Verfahrensschuldner den unmittelbaren Eigenbesitz erst nach Beschlagnahme des zwangsverwalteten Grundstücks, kann er sich darauf für den Wohnungsschutz nicht berufen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwaltungen selbstgenutzter oder zuvor vermieteter Immobilien bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- § 149 Abs. 1 ZVG schützt nicht jede tatsächliche Wohnnutzung.
- Maßgeblich sind die Verhältnisse im Zeitpunkt der Beschlagnahme.
- Vorherige vollständige Vermietung kann den Eigenbesitz entfallen lassen.
- Rückmiet- oder Nutzungsmodelle sind genau auf ihre Besitzqualität zu prüfen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Grenze des Wohnungsschutzes in der Zwangsverwaltung ein.