Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 6. Juli 2017 im Verfahren IX ZR 271/16 über die Räumung eines zwangsverwalteten Hausgrundstücks entschieden. Die Eigentümer hatten das von ihnen bewohnte Haus vor Anordnung der Zwangsverwaltung an eine GmbH vermietet, deren Geschäftsführer einer der Eigentümer war. Der Zwangsverwalter verlangte später Räumung und Herausgabe, weil die Bewohner sich nicht auf den Wohnungsschutz des § 149 Abs. 1 ZVG berufen könnten.
Wohnungsschutz setzt Eigenbesitz voraus
§ 149 Abs. 1 ZVG schützt den Schuldner und seine mitwohnenden Angehörigen in bestimmten Grenzen, wenn sie das zwangsverwaltete Grundstück bei Beschlagnahme als Wohnung nutzen. Nach der Entscheidung reicht die tatsächliche Sachherrschaft aber nicht in jedem Fall aus. Erforderlich ist, dass der Schuldner aufgrund seines Eigentums unmittelbarer Eigenbesitzer ist.
Wird das Grundstück vor der Beschlagnahme vollständig an einen Dritten vermietet und diesem zur alleinigen Nutzung überlassen, kann dieser Schutz entfallen. Das gilt nach der Rechtsprechung auch dann, wenn der Schuldner das Grundstück anschließend von dem Dritten zurücknutzt oder über eine gesellschaftsrechtliche Verbindung weiterhin tatsächlich dort wohnt.
Der Wohnungsschutz nach § 149 Abs. 1 ZVG setzt die Wohnnutzung bei Beschlagnahme kraft Eigentums und unmittelbaren Eigenbesitzes voraus.
Mietvertrag zur Abwehr der Vollstreckung
Im entschiedenen Fall sah das Berufungsgericht den Mietvertrag als vor der Beschlagnahme vollzogen an. Die Eigentümer hatten gegenüber dem Zwangsverwalter zunächst selbst auf die Vermietung an die GmbH verwiesen. Der BGH beanstandete diese Würdigung nicht.
Damit waren die Eigentümer nicht mehr unmittelbare Eigenbesitzer kraft Eigentums, sondern nur mittelbare Eigenbesitzer. Der unmittelbare Besitz wurde der GmbH zugerechnet. Der Zwangsverwalter konnte deshalb nach § 150 Abs. 2 ZVG beziehungsweise aus § 985 BGB die Überlassung des Besitzes verlangen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwaltungen bewohnter Immobilien besonders relevant. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- § 149 ZVG schützt nicht jede tatsächliche Wohnnutzung des Schuldners.
- Vor Beschlagnahme geschlossene Mietverträge können den Eigenbesitz entfallen lassen.
- Gestaltungen zur Abwehr der Zwangsverwaltung werden anhand der tatsächlichen Besitzlage geprüft.
- Zwangsverwalter können Räumung verlangen, wenn kein geschützter Eigenbesitz besteht.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Abgrenzung von Wohnnutzung, Besitzstellung und Räumungsanspruch in der Zwangsverwaltung ein.