Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14. Februar 2003 im Verfahren V ZR 54/02 über Schadensersatz nach dem Verlust eines dinglichen Wohnungsrechts entschieden. Die früheren Eigentümer hatten ihr mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück verkauft und sich ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht vorbehalten. Dieses Recht wurde im Rang hinter später bestellten Grundpfandrechten eingetragen. Nach wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Erwerberin kam es zur Zwangsversteigerung; durch den Zuschlag erlosch das Wohnungsrecht, und die Berechtigten mussten ausziehen.
Bestellung des Wohnungsrechts war zunächst erfüllt
Der BGH bestätigt zunächst, dass der Anspruch auf Bestellung des Wohnungsrechts mit dinglicher Einigung und Eintragung erfüllt war. Ein Schadensersatzanspruch wegen Unmöglichkeit dieser Hauptleistung kam deshalb nicht in Betracht. Auch der Verlust des Wohnungsrechts durch Zuschlag war als gesetzliche Folge der Zwangsversteigerung nicht ohne Weiteres eine rechtswidrige Eigentums- oder Rechtsverletzung.
Der Senat stellt damit klar, dass das dingliche Wohnungsrecht und der schuldrechtliche Vertrag genau zu trennen sind. Die Eintragung verschafft das Recht; sein späteres Erlöschen in der Zwangsversteigerung ist zunächst Folge der gesetzlichen Rang- und Zuschlagsregeln.
Der Verlust eines Wohnungsrechts durch Zuschlag schließt die Prüfung vertraglicher Schutzpflichten nicht aus.
Vertragliche Rücksichtnahmepflichten bleiben möglich
Im Verfahren V ZR 54/02 war damit aber nicht abschließend entschieden, dass jede Haftung ausscheidet. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück. Zu prüfen blieb, ob die Erwerberin aus dem zugrunde liegenden Vertrag verpflichtet war, auf den Fortbestand und die Ausübbarkeit des Wohnungsrechts Rücksicht zu nehmen und dieses nicht durch eigenes Verhalten zu gefährden.
Besonders bedeutsam war, dass das Wohnungsrecht den Verkäufern erkennbar die weitere Nutzung ihres bisherigen Hauses auf Lebenszeit sichern sollte. Wird ein solches Recht durch nachrangige Eintragung und spätere Vollstreckung gefährdet, kommt es auf die konkrete Vertragsgestaltung, die übernommenen Pflichten und die Ursachen der Versteigerung an.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Verkäufer, Erwerber, Wohnungsrechtsberechtigte und Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ein Wohnungsrecht kann in der Zwangsversteigerung erlöschen, wenn es rangrechtlich nicht bestehen bleibt.
- Die bloße Eintragung beendet nicht jede vertragliche Verantwortung des Erwerbers.
- Bei lebenslangen Nutzungsrechten müssen Rang, Belastungsvollmachten und Sicherheiten sorgfältig gestaltet werden.
- Schadensersatzfragen hängen stark von Vertrag, Rangverhältnissen und Ursache der Vollstreckung ab.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Absicherung lebenslanger Wohnungsrechte bei Grundstücksübertragungen ein.