Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. Dezember 2015 im Verfahren V ZR 191/14 über die Rechte eines Zwangsverwalters gegenüber einer Wohnungsrechtsinhaberin entschieden. Die Zwangsverwaltung wurde aus einer gegenüber dem Wohnungsrecht vorrangigen Grundschuld betrieben. Der Zwangsverwalter verlangte von der Mutter der Schuldnerin Räumung, Herausgabe sowie Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgelts.
Wohnungsrecht als Besitzrecht
Der BGH stellte klar, dass ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht dem Berechtigten grundsätzlich ein Recht zum Besitz gegenüber dem Grundstückseigentümer gibt. Der Zwangsverwalter kann zwar Rechte des Schuldners wahrnehmen und gegen unberechtigte Besitzer Herausgabe verlangen. Besteht jedoch ein Wohnungsrecht, ist der Berechtigte nicht ohne Weiteres unberechtigter Besitzer.
Die unbeschränkte Anordnung der Zwangsverwaltung ändert daran nichts. Sie hat nur verfahrensrechtliche Bedeutung und verschafft dem Zwangsverwalter keinen eigenen materiell-rechtlichen Herausgabeanspruch nach § 985 BGB gegen den Wohnungsrechtsinhaber.
Die unbeschränkte Anordnung der Zwangsverwaltung begründet keinen Anspruch des Zwangsverwalters gegen einen Wohnungsrechtsinhaber auf Herausgabe der Wohnung.
Vorrangige Grundschuld genügt nicht allein
Auch der Rangvorrang der betreibenden Grundschuld führt nicht automatisch dazu, dass der Zwangsverwalter die Wohnung herausverlangen kann. Ein vorrangiger Grundschuldgläubiger kann zwar unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass der Wohnungsrechtsinhaber die Zwangsvollstreckung in den Besitz duldet. Das ist aber von einem Herausgabeanspruch des Eigentümers beziehungsweise des Zwangsverwalters zu unterscheiden.
Im Verfahren V ZR 191/14 scheiterten daher sowohl die Räumungs- und Herausgabeansprüche als auch die geltend gemachten Entgeltansprüche in der verlangten Höhe. Die Stellung des Wohnungsrechtsinhabers blieb gegenüber dem Zwangsverwalter beachtlich.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwaltungen belasteter Wohnimmobilien bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ein eingetragenes Wohnungsrecht begründet grundsätzlich ein Besitzrecht.
- Die Anordnung der Zwangsverwaltung ersetzt keinen materiellen Herausgabeanspruch.
- Rangfragen sind von Herausgabe- und Duldungsansprüchen sauber zu trennen.
- Zwangsverwalter müssen prüfen, ob gegen Wohnungsrechtsinhaber ein gesonderter Duldungstitel erforderlich ist.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Reichweite der Befugnisse des Zwangsverwalters gegenüber dinglich Wohnberechtigten ein.