Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 31. März 2011 im Verfahren V ZB 313/10 über ein Zwangsversteigerungsverfahren entschieden, in dem eine Eigentumswohnung aus einer vorrangigen Grundschuld versteigert wurde. Für die Schwester des Schuldners war ein Wohnungsrecht eingetragen. Im Termin wurde das Recht als mögliches Altenteil behandelt und die Wohnung doppelt ausgeboten: einmal unter Fortbestand und einmal unter Erlöschen des Wohnungsrechts.
Altenteil muss tragfähig festgestellt werden
Der BGH beanstandete, dass das Beschwerdegericht den Altenteilscharakter des Wohnungsrechts nicht ausreichend begründet hatte. Ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist nicht schon deshalb ein Altenteil, weil es im Grundbuch eingetragen ist. Erforderlich ist vielmehr, dass sich der Charakter als Altenteil aus der Eintragung oder der in Bezug genommenen Bewilligung hinreichend deutlich ergibt.
Ein Altenteil setzt typischerweise voraus, dass ein Beteiligter seine wirtschaftliche Lebensgrundlage überträgt und dafür in ein persönliches Versorgungsverhältnis eintritt. Diese Voraussetzungen müssen im Verfahren festgestellt werden.
Eine Grundstücksübertragung wird nicht allein durch die Gewährung eines Wohnungsrechts zu einem Altenteilsvertrag.
Beschwerderecht und Schutz bei Gesundheitsgefahr
Im Verfahren V ZB 313/10 war außerdem ein Vollstreckungsschutzantrag gestellt worden. Die Wohnungsrechtsberechtigte hatte unter Vorlage eines ärztlichen Attests Angst- und Panikzustände sowie zunehmende Suizidgedanken geltend gemacht. Ihr eigener Antrag nach § 765a ZPO war zwar nicht zulässig, weil sie nicht Schuldnerin war. Als Beteiligte mit eingetragenem Recht konnte sie ihre Zuschlagsbeschwerde aber darauf stützen, dass dem Schutzantrag des Schuldners nicht entsprochen worden war.
Der BGH hob die Beschwerdeentscheidung auf. Das Beschwerdegericht durfte sich nicht ohne ausreichende Aufklärung darauf beschränken, das Attest als unzureichend anzusehen. Bei ernsthaften Anhaltspunkten für eine konkrete Gesundheits- oder Lebensgefahr müssen die Gerichte den Sachverhalt sorgfältig prüfen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungsrechtsberechtigte, Schuldner, Gläubiger und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ein eingetragenes Wohnungsrecht ist nicht automatisch ein Altenteil.
- Der Altenteilscharakter muss aus Grundbuch oder Bewilligung nachvollziehbar hervorgehen.
- Beteiligte mit dinglichen Rechten können Zuschlagsfehler rügen, wenn ihre Rechtsstellung betroffen ist.
- Gesundheitsgefahren im Umfeld des Zuschlags verlangen eine sorgfältige gerichtliche Aufklärung.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zum Zusammenspiel von Wohnungsrecht, Altenteil, Doppelausgebot und Vollstreckungsschutz ein.