Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 9. Februar 2012 im Verfahren V ZB 95/11 über die grundbuchrechtlichen Voraussetzungen einer Teilungserklärung nach § 8 WEG entschieden. Ein Eigentümer wollte ein mit Grundpfandrechten belastetes Grundstück in Wohnungseigentum aufteilen lassen. Das Grundbuchamt verlangte hierfür die Zustimmung der Grundpfandgläubiger, weil Wohngeldansprüche in der Zwangsversteigerung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG privilegiert sein können.
Keine Zustimmung bei Belastung des ganzen Grundstücks
Der BGH stellte klar, dass die Begründung von Wohnungseigentum grundsätzlich keine Zustimmung der Grundpfandgläubiger erfordert, wenn deren Rechte auf dem gesamten Grundstück lasten. Die Aufteilung nach § 8 WEG ist keine Inhaltsänderung eines belasteten Rechts im Sinne der §§ 876, 877 BGB, sondern eine Teilung des Eigentums.
Der Schutz der Grundpfandgläubiger bleibt dadurch gewahrt, dass sich ihre Rechte kraft Gesetzes als Gesamtgrundpfandrechte an den neu entstehenden Wohnungseigentumseinheiten fortsetzen. Das Haftungsobjekt bleibt wirtschaftlich in seiner Substanz erhalten; die Vollstreckung kann weiterhin in alle Einheiten erfolgen.
Auch nach Einführung des Rangklassenprivilegs für Wohngeldansprüche bedarf die Begründung von Wohnungseigentum nicht der Zustimmung der Gläubiger, deren Grundpfandrechte auf dem ganzen Grundstück lasten.
Wohngeldprivileg ändert die Grundregel nicht
Im Verfahren V ZB 95/11 hatte das Beschwerdegericht argumentiert, das Rangprivileg für rückständige Wohngeldansprüche könne die Stellung der Grundpfandgläubiger verschlechtern. Der BGH folgte dem nicht. Die bloße Möglichkeit, dass Wohngeldforderungen in einer späteren Zwangsversteigerung rangprivilegiert berücksichtigt werden, macht die Teilungserklärung nicht zustimmungsbedürftig.
Anders kann es liegen, wenn bereits selbständig belastete Miteigentumsanteile in Wohnungseigentum umgewandelt oder der Gegenstand selbständig belasteten Wohnungseigentums verändert wird. Diese Sonderfälle betreffen jedoch nicht die hier entschiedene Aufteilung eines einheitlich belasteten Grundstücks.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Eigentümer, Grundpfandgläubiger, Grundbuchämter und spätere Vollstreckungsbeteiligte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Grundpfandrechte am ganzen Grundstück blockieren die WEG-Aufteilung nicht automatisch.
- Das Wohngeldprivileg aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG begründet kein generelles Zustimmungserfordernis.
- Gesamtgrundpfandrechte bestehen an den neu gebildeten Einheiten fort.
- Bei selbständig belasteten Miteigentumsanteilen ist die Lage gesondert zu prüfen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zum Zusammenspiel von Wohnungseigentumsrecht, Grundbuchrecht und Zwangsversteigerungsrang ein.