Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 29. März 2012 im Verfahren V ZB 103/11 über die Aufteilung eines bereits beschlagnahmten Grundstücks in Wohnungseigentum entschieden. Nach Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks wurde das Grundstück gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt; eine Einheit wurde an eine Erwerberin veräußert. Diese verlangte eine getrennte Versteigerung der Einheit und eine gesonderte Verkehrswertermittlung.
Beschlagnahme schützt den betreibenden Gläubiger
Der BGH bestätigte, dass die Aufteilung eines beschlagnahmten Grundstücks in Wohnungseigentum gegen das Veräußerungsverbot aus § 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG in Verbindung mit §§ 135, 136 BGB verstoßen kann. Zweck der Beschlagnahme ist es, den betreibenden Gläubiger vor nachteiligen Verfügungen des Schuldners zu schützen.
Eine nachträgliche Aufteilung in Wohnungseigentum kann das Versteigerungsverfahren erheblich verändern. Das Versteigerungsobjekt wäre nicht mehr dasselbe, der Verkehrswert müsste neu festgesetzt werden, eine Terminsbestimmung wäre anzupassen und im Termin wären die Regeln über mehrere Ausgebote zu beachten. Solche Verzögerungen und Veränderungen muss der Gläubiger nach wirksamer Beschlagnahme grundsätzlich nicht hinnehmen.
Die Aufteilung des beschlagnahmten Grundstücks in Wohnungseigentum ist gegenüber dem betreibenden Gläubiger nur wirksam, wenn dieser zustimmt.
Keine Zustimmung durch bloße Briefübersendung
Im Verfahren V ZB 103/11 hatte die betreibende Gläubigerin dem Grundbuchamt auf Anforderung einen Grundschuldbrief übersandt, der zur Durchführung der Aufteilung benötigt wurde. Darin sah der BGH keine ohne Weiteres beachtliche Zustimmung zur Verfügung über das beschlagnahmte Grundstück. Die Gläubigerin hatte auf Nachfrage des Vollstreckungsgerichts ausdrücklich erklärt, den Verfügungen nicht zuzustimmen.
Zugleich betonte der Senat, dass das Vollstreckungsgericht nicht umfassend die materielle Rechtslage zu prüfen hat. Rechte, die der Versteigerung entgegenstehen sollen, müssen grundsätzlich aus dem Grundbuch ersichtlich sein oder vor dem Prozessgericht geltend gemacht werden.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Gläubiger, Schuldner, Erwerber und Bieter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Nach Eintragung des Versteigerungsvermerks sind Verfügungen über das Grundstück nur eingeschränkt wirksam.
- Eine spätere WEG-Aufteilung ändert das laufende Verfahren nicht automatisch.
- Die Zustimmung des betreibenden Gläubigers sollte eindeutig dokumentiert werden.
- Erwerber nach Beschlagnahme müssen die bestehende Vollstreckungslage grundsätzlich hinnehmen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Wirkung der Beschlagnahme bei nachträglicher Aufteilung in Wohnungseigentum ein.