Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14. Dezember 2018 im Verfahren V ZR 309/17 über die Haftung des Fiskus für Wohngeldschulden einer geerbten Eigentumswohnung entschieden. Das klagende Land war nach § 1936 BGB gesetzlicher Alleinerbe eines verstorbenen Wohnungseigentümers geworden. Später wurden Nachlassinsolvenz, Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung der Wohnung betrieben. Die Wohnungseigentümergemeinschaft vollstreckte wegen titulierter Wohngeldforderungen auch in das nicht zum Nachlass gehörende Vermögen des Landes.
Wohngeld regelmäßig Nachlassverbindlichkeit
Der BGH hebt hervor, dass bei einer in den Nachlass fallenden Eigentumswohnung auch nach dem Erbfall fällig werdende oder durch Beschluss der Gemeinschaft begründete Wohngeldschulden in aller Regel Nachlassverbindlichkeiten sind. Das gilt auch dann, wenn der Fiskus gesetzlicher Erbe wird und die Erbschaft nicht ausschlagen kann.
Eine persönliche Eigenverbindlichkeit des Fiskus kommt nur ausnahmsweise in Betracht. Dafür müssen eindeutige Anhaltspunkte vorliegen, dass der Fiskus die Wohnung für eigene Zwecke nutzen will. Die bloße Verwaltung, das Einziehen von Mieten oder Maßnahmen zur Verwertung des Nachlasses genügen hierfür nicht ohne Weiteres.
Wohngeldschulden sind bei Fiskalerbschaft in aller Regel Nachlassverbindlichkeiten.
Haftungsbeschränkung bleibt zu prüfen
Im Verfahren V ZR 309/17 war deshalb zu prüfen, ob das Land die Haftung auf den Nachlass beschränken konnte. Der BGH stellte klar, dass der bloße Vorbehalt der beschränkten Erbenhaftung in früheren Titeln die materiellen Voraussetzungen noch nicht rechtskräftig festlegt. Gleichwohl durfte das Berufungsgericht die Dürftigkeitseinrede nicht allein mit der Begründung zurückweisen, es handele sich um Eigenverbindlichkeiten.
Die Sache wurde zur neuen Verhandlung zurückverwiesen. Für die weitere Prüfung war entscheidend, ob und in welchem Umfang die Voraussetzungen einer Haftungsbeschränkung tatsächlich vorlagen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Fiskalerbschaften und Vollstreckung in geerbte Immobilien bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Wohngeld nach dem Erbfall ist nicht automatisch Eigenverbindlichkeit des Fiskus.
- Eine Eigennutzung muss durch eindeutige Anhaltspunkte belegt sein.
- Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung ändern die erbrechtliche Einordnung nicht ohne Weiteres.
- Bei Vollstreckung gegen Fiskalerben ist die Haftungsbeschränkung sorgfältig zu prüfen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Schnittstelle von Wohnungseigentumsrecht, Erbrecht und Immobiliarvollstreckung ein.