Das Landgericht Köln hat mit Urteil vom 5. September 2013 im Verfahren 29 S 40/13 über Wohngeldforderungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach einer Zwangsversteigerung entschieden. Die frühere Eigentümerin wandte ein, sie sei wegen des Zuschlags vom 11. Oktober 2011 nicht mehr zahlungspflichtig. Außerdem meinte sie, die Gemeinschaft hätte ihre Forderungen vorrangig im Zwangsversteigerungsverfahren anmelden müssen.
Maßgeblich ist der Entstehungsgrund der Forderung
Das Gericht gab der Gemeinschaft teilweise Recht. Für das Jahr 2010 ging es nicht um eine erst nachträglich entstandene Abrechnungsspitze, sondern um rückständige Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan. Diese waren bereits während der Eigentümerstellung der Beklagten angelegt und blieben dem Grunde nach durchsetzbar. Der geltend gemachte Betrag war allerdings auf den tatsächlichen Nachzahlungsbetrag aus der Jahresabrechnung begrenzt.
Auch für das Jahr 2011 kam es darauf an, wann der Wirtschaftsplan wirksam beschlossen wurde. Nach den Feststellungen des Landgerichts war der Wirtschaftsplan 2011 bereits in der Eigentümerversammlung vom 7. Mai 2010 beschlossen worden. Die spätere Beschlussfassung nach dem Zuschlag stellte lediglich eine Bestätigung dar.
Für Wohngeldansprüche nach einer Zwangsversteigerung ist sorgfältig zwischen rückständigen Vorschüssen und einer erst später fällig werdenden Abrechnungsspitze zu unterscheiden.
Keine Sperre durch das Zwangsversteigerungsverfahren
Im Verfahren 29 S 40/13 blieb auch der Einwand ohne Erfolg, die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte die Forderungen zwingend vorrangig nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG im Zwangsversteigerungsverfahren geltend machen müssen. Die klageweise Durchsetzung der offenen Wohngelder wurde dadurch nicht ausgeschlossen.
Die Entscheidung verdeutlicht, dass der Zuschlag zwar den Eigentumsübergang bewirkt, aber nicht jede vorher begründete Zahlungspflicht des früheren Eigentümers entfallen lässt. Entscheidend sind Beschlusslage, Fälligkeit und die Einordnung der jeweiligen Forderung.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften und frühere Eigentümer nach Zwangsversteigerung bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Rückständige Wohngeldvorschüsse können auch nach Zuschlag gegen den früheren Eigentümer bestehen.
- Abrechnungsspitzen sind von bereits beschlossenen Vorschüssen abzugrenzen.
- Die Anmeldung im Zwangsversteigerungsverfahren ersetzt nicht zwingend die spätere Anspruchsprüfung.
- Für die Haftung kommt es auf Beschlussdatum, Eigentümerstellung und Forderungsart an.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Klarstellung zur Durchsetzung von WEG-Forderungen im Umfeld der Zwangsversteigerung ein.