Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 29. Februar 2012 im Verfahren 25 S 139/11 über Wohngeldforderungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Rechtsnachfolger früherer Eigentümer entschieden. Die Beklagten waren nach Erbfällen als Miteigentümer einer Wohnung im Grundbuch eingetragen. Über das Wohnungseigentum war zudem die Zwangsversteigerung vermerkt. Die Gemeinschaft verlangte Nachzahlungen aus Jahresabrechnungen und laufende Hausgelder aus Wirtschaftsplänen.
Beschlossene Wohngelder verpflichten die Eigentümer
Das Gericht stellte klar, dass die Beklagten als Miteigentümer der betroffenen Wohnung aus bestandskräftig beschlossenen Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen zur Zahlung verpflichtet waren. Grundlage waren die wohnungseigentumsrechtlichen Zahlungspflichten nach §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG in der damaligen Fassung.
Die Forderungen betrafen unter anderem den Fehlbetrag aus der Abrechnung 2009 sowie Hausgeldvorauszahlungen für 2010 und 2011. Soweit die Beschlüsse der Eigentümerversammlung bestandskräftig waren, bildeten sie die Grundlage für die Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinschaft.
Wohngeldforderungen aus bestandskräftigen Beschlüssen treffen die eingetragenen Wohnungseigentümer nicht lediglich als Nachlassverbindlichkeit.
Keine bloße Haftungsbeschränkung auf den Nachlass
Im Verfahren 25 S 139/11 hatten sich die Beklagten auf eine Haftungsbeschränkung nach § 780 ZPO berufen und geltend gemacht, die jeweiligen Nachlässe seien überschuldet. Das Landgericht folgte dem nicht. Bei den geltend gemachten Wohngeldforderungen handelte es sich nach der Entscheidung nicht um reine Nachlassverbindlichkeiten, sondern um Eigenschulden der als Eigentümer eingetragenen Rechtsnachfolger.
Eine Beschränkung der Zahlungspflicht auf den Nachlass war deshalb nicht auszusprechen. Die Berufung der Wohnungseigentümergemeinschaft hatte Erfolg, soweit das Amtsgericht eine solche Beschränkung aufgenommen hatte.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Erben und Beteiligte an Zwangsversteigerungsverfahren bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Erben können als eingetragene Wohnungseigentümer persönlich für Wohngeld haften.
- Bestandskräftige Abrechnungs- und Wirtschaftsplanbeschlüsse sind sorgfältig zu beachten.
- Eine Nachlassüberschuldung begrenzt Wohngeldforderungen nicht automatisch.
- WEG-Forderungen können auch im Umfeld einer Zwangsversteigerung erhebliche praktische Bedeutung haben.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Klarstellung zur persönlichen Haftung von Rechtsnachfolgern für Wohngeldforderungen und zur Abgrenzung von Nachlassverbindlichkeiten ein.