Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13. November 2013 im Verfahren XII ZR 142/12 über Pachterhöhungen aus einer Wertsicherungsklausel nach Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung entschieden. Die Klägerin hatte ein Grundstück mit Alten- und Pflegeheim im Wege des Zuschlags erworben. Zuvor stand das Objekt unter Zwangsverwaltung; der Zwangsverwalter trat ihr offene Ansprüche aus Pachterhöhungen ab.
Wertsicherungsklausel und Preisklauselgesetz
Im Mittelpunkt stand eine Klausel, nach der sich die Pacht bei Veränderung des Lebenshaltungskostenindex automatisch anpassen sollte. Der BGH stellte klar, dass durch das Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 14. September 2007 bestimmte ältere Wertsicherungsklauseln, die bis dahin weder genehmigungsfrei noch genehmigt waren und für die kein Genehmigungsantrag gestellt war, mit Wirkung für die Zukunft auflösend bedingt wirksam wurden.
Für Zeiträume vor dem Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes blieb die Klage auf erhöhte Pacht ohne Erfolg. Für die Zeit ab dem 14. September 2007 hob der BGH die Entscheidung jedoch teilweise auf und verwies die Sache zurück, weil die Wirksamkeit und Reichweite der Pachterhöhung neu zu prüfen war.
Durch das Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes wurden bestimmte ältere Wertsicherungsklauseln mit Wirkung für die Zukunft auflösend bedingt wirksam.
Zuschlag und abgetretene Ansprüche
Im Verfahren XII ZR 142/12 war außerdem bedeutsam, dass das Pachtobjekt unter Zwangsverwaltung stand und anschließend versteigert wurde. Der Zwangsverwalter war nach Aufhebung der Zwangsverwaltung ermächtigt, Pachtansprüche aus der Zeit vor dem Zuschlag einzuziehen, und trat offene Ansprüche an die spätere Ersteherin ab.
Der BGH stellte die Aktivlegitimation der Klägerin nicht grundsätzlich in Frage. Damit zeigt die Entscheidung, dass Ansprüche aus laufenden Nutzungsverhältnissen nach Zwangsverwaltung und Zuschlag sorgfältig nach Entstehungszeitraum, Abtretung und vertraglicher Grundlage zuzuordnen sind.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher gewerblich genutzter Immobilien, Zwangsverwalter, Pächter und Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ältere Wertsicherungsklauseln müssen am Preisklauselgesetz gemessen werden.
- Pachterhöhungen können je nach Zeitraum unterschiedlich zu behandeln sein.
- Nach Zuschlag ist genau zu prüfen, welche Forderungen auf den Ersteher übergehen oder abgetreten wurden.
- Mündliche Änderungen zu Nebenkosten können bei langfristigen Verträgen zusätzliche Schriftformfragen auslösen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur wirtschaftlichen Auswertung versteigerter Gewerbeimmobilien mit langfristigen Pachtverträgen ein.