Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11. Mai 2012 im Verfahren V ZR 196/11 über die Haftung für Hausgeld und Abrechnungsspitzen in der Entstehungsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden. Eine Gemeinschaft verlangte Zahlungen von der noch im Grundbuch eingetragenen teilenden Eigentümerin. Die betroffene Wohnung war jedoch bereits verkauft; zugunsten der Erwerberin war eine Auflassungsvormerkung eingetragen und der Besitz später überlassen worden.
Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft
Der BGH führte seine Rechtsprechung zur werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft fort. Ein Ersterwerber kann bereits vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch wie ein Wohnungseigentümer zu behandeln sein, wenn ein wirksamer Erwerbsvertrag besteht, der Übereignungsanspruch durch Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Besitz an der Wohnung übergeht.
Neu präzisiert der Senat, dass es nicht schadet, wenn der Besitz erst nach Entstehen der endgültigen Wohnungseigentümergemeinschaft erlangt wird. Entscheidend ist, dass Erwerbsvertrag und Vormerkung bereits vor diesem Zeitpunkt vorlagen. Ab Besitzerlangung trägt der Erwerber dann die Rechte und Pflichten eines werdenden Wohnungseigentümers.
Der im Grundbuch eingetragene Veräußerer haftet nicht gesamtschuldnerisch für die Lasten der Wohnung, wenn der Erwerber als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist.
Keine zusätzliche Haftung des Veräußerers
Im Verfahren V ZR 196/11 bedeutete dies, dass die eingetragene Veräußerin nicht neben der Erwerberin für Hausgeldrückstände und Abrechnungsspitzen haftete. Die Gemeinschaft musste ihre Ansprüche gegenüber der werdenden Wohnungseigentümerin verfolgen.
Für die Praxis ist diese Abgrenzung besonders wichtig, weil Hausgeldforderungen in der späteren Vollstreckung und Zwangsversteigerung eine erhebliche Rolle spielen können. Wer Schuldner der Hausgeldansprüche ist, bestimmt zugleich, gegen wen tituliert und aus welcher Grundlage später vollstreckt werden kann.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter, Bauträger, Erwerber und Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ersterwerber können schon vor Grundbucheintragung hausgeldpflichtig sein.
- Auflassungsvormerkung und Besitzübergang sind zentrale Kriterien.
- Der eingetragene Veräußerer haftet daneben nicht automatisch gesamtschuldnerisch.
- Für spätere Durchsetzung und Zwangsversteigerung müssen Hausgeldschuldner sauber bestimmt werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Hausgeldhaftung in der Entstehungsphase von Wohnungseigentümergemeinschaften ein.