Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 24. Juni 2010 im Verfahren V ZB 17/10 über das Vorrecht von Wohngeld- beziehungsweise Hausgeldansprüchen einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Zwangsversteigerung entschieden. Ein WEG-Verwalter hatte zunächst wegen titulierter Wohngeldforderungen die Zwangsversteigerung im Rang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG betrieben. Eine Grundpfandgläubigerin löste diese Forderung ab. Später beantragte der Verwalter wegen weiterer Wohngeldforderungen erneut den Beitritt in derselben bevorrechtigten Rangklasse.
Begrenztes Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG
Der BGH bestätigte, dass das Vorrecht für Hausgeldansprüche betragsmäßig begrenzt ist. Es soll der Wohnungseigentümergemeinschaft eine privilegierte, aber nicht unbegrenzt wiederholbare Durchsetzung laufender Beitragsforderungen ermöglichen. Die Begrenzung schützt zugleich die übrigen dinglich Berechtigten, insbesondere Grundpfandgläubiger, vor einer mehrfachen vorrangigen Belastung in demselben Verfahren.
Im Verfahren V ZB 17/10 war das Vorrecht bereits durch den ersten Versteigerungsantrag in Anspruch genommen worden. Dass die Grundpfandgläubigerin diese Forderung ablöste und der Verwalter den ursprünglichen Antrag zurücknahm, eröffnete der Gemeinschaft nicht erneut denselben bevorrechtigten Rang für weitere Forderungen im laufenden Verfahren.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf das betragsmäßig begrenzte Vorrecht für Hausgeldansprüche in demselben Zwangsversteigerungsverfahren nur einmal in Anspruch nehmen.
Keine erneute privilegierte Beitrittsmöglichkeit
Der spätere Beitritt wegen weiterer titulierter Wohngeldansprüche konnte daher nicht im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zugelassen werden. Der BGH hielt an seiner bereits kurz zuvor bestätigten Linie fest, wonach das Vorrecht gegenüber Grundpfandgläubigern nicht beliebig mehrfach ausgeschöpft werden darf.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet dies, dass die Auswahl und Bündelung der bevorrechtigt geltend gemachten Forderungen besondere Aufmerksamkeit verlangt. Wird das Vorrecht im Verfahren verbraucht, können weitere Ansprüche zwar verfolgt werden, aber nicht automatisch erneut in derselben bevorzugten Rangklasse.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter, Schuldner und Grundpfandgläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Das Hausgeldvorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ist betragsmäßig begrenzt.
- In demselben Zwangsversteigerungsverfahren kann es gegenüber Grundpfandgläubigern nur einmal genutzt werden.
- Eine Ablösung der Forderung führt nicht zu einem neuen Vorrechtskontingent.
- Verwalter sollten titulierte Forderungen und Rangstrategie vor dem Versteigerungsantrag sorgfältig abstimmen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Reichweite des WEG-Vorrechts und zum Schutz der Rangordnung in der Zwangsversteigerung ein.