Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 21. Februar 2008 im Verfahren V ZB 123/07 über die Übergangsregelung zur WEG-Reform und den Vorrang von Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung entschieden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wollte im Jahr 2007 wegen titulierter Hausgeld- und Sonderumlagenforderungen einem bereits seit 2002 laufenden Zwangsversteigerungsverfahren beitreten und ihre Forderung in Rangklasse 2 nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG berücksichtigt wissen.
Anhängigkeit beginnt mit dem Anordnungsbeschluss
Der BGH stellt klar, dass Verfahren in Zwangsversteigerungssachen im Sinne von § 62 Abs. 1 WEG bereits ab Erlass des Anordnungsbeschlusses bei Gericht anhängig sind. Maßgeblich ist also nicht der spätere Beitritt eines weiteren Gläubigers, sondern das einheitliche Gesamtverfahren der Zwangsversteigerung.
Im Verfahren V ZB 123/07 war die Zwangsversteigerung bereits im Mai 2002 angeordnet worden. Damit war das Verfahren am 1. Juli 2007, dem Inkrafttreten der maßgeblichen Neuregelungen, schon anhängig. Nach der Übergangsvorschrift war deshalb das bisherige Recht weiter anzuwenden.
Verfahren in Zwangsversteigerungssachen sind ab dem Erlass des Anordnungsbeschlusses bei Gericht anhängig.
Kein Rangklasse-2-Vorrang im Altverfahren
Nach neuem Recht können bestimmte Hausgeldforderungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft im bevorrechtigten Rang der Rangklasse 2 berücksichtigt werden. Für bereits anhängige Verfahren ordnet § 62 Abs. 1 WEG jedoch die Fortgeltung des alten Rechts an. Der Beitritt der Gemeinschaft nach dem Stichtag ändert daran nichts.
Der BGH begründet dies auch mit der Einheitlichkeit des Versteigerungsverfahrens. Zwar hat jeder betreibende Gläubiger innerhalb des Verfahrens eine selbständige Stellung. Es entsteht dadurch aber kein jeweils neues, eigenständiges Zwangsversteigerungsverfahren. Eine andere Sichtweise würde bei geringstem Gebot und Teilungsplan erhebliche Abgrenzungsprobleme verursachen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter, Schuldner und betreibende Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Für das WEG-Übergangsrecht zählt der Erlass des Anordnungsbeschlusses.
- Ein späterer Beitritt begründet kein neues anhängiges Zwangsversteigerungsverfahren.
- Hausgeldforderungen können in Altverfahren trotz neuer Rechtslage der Rangklasse 5 zuzuordnen sein.
- Bei laufenden Verfahren ist die Übergangsvorschrift vor jedem Rangklassenantrag sorgfältig zu prüfen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur zeitlichen Anwendung des Hausgeldvorrangs und zur Einheitlichkeit des Zwangsversteigerungsverfahrens ein.