Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 17. April 2008 im Verfahren V ZB 13/08 über die Voraussetzungen entschieden, unter denen eine Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Hausgeldrückständen die Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 betreiben kann. Die Gemeinschaft hatte gegen einen Wohnungseigentümer einen Vollstreckungsbescheid erwirkt und die Anordnung der Zwangsversteigerung im bevorrechtigten Rang beantragt. Der erforderliche Nachweis des Einheitswerts lag jedoch nicht vor.
Wertgrenze ist Zulässigkeitsvoraussetzung
Der BGH stellt klar, dass das Überschreiten der Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG nicht bloß ein möglicher Einwand des Schuldners ist. Vielmehr handelt es sich um eine Voraussetzung für die Zulässigkeit der Zwangsversteigerung in Rangklasse 2. Die Hausgeldrückstände müssen danach mehr als 3 Prozent des Einheitswerts des Wohnungseigentums betragen.
Diese Grenze soll verhindern, dass die strengeren Voraussetzungen der Entziehung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz durch eine bevorrechtigte Zwangsversteigerung wegen geringer Rückstände unterlaufen werden. Deshalb muss die Gemeinschaft das Überschreiten der Grenze darlegen und nachweisen.
Das Überschreiten der Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG muss in der Form des § 16 Abs. 2 ZVG nachgewiesen werden.
Einheitswertbescheid als Nachweis
Im Verfahren V ZB 13/08 hatte sich die Gläubigerin zwar vergeblich bemüht, den Einheitswertbescheid von der Finanzbehörde zu erhalten. Das genügte für den unmittelbaren Antrag in Rangklasse 2 aber nicht. Der BGH bestätigt, dass der Nachweis grundsätzlich durch Vorlage des Einheitswertbescheids zu führen ist.
Gleichzeitig zeigt der Beschluss einen praktischen Weg auf: Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann zunächst wegen der Hausgeldrückstände in Rangklasse 5 betreiben und später in Rangklasse 2 beitreten, wenn das Vollstreckungsgericht die Finanzbehörde um Vorlage des Einheitswertbescheids ersucht und die übrigen Voraussetzungen glaubhaft gemacht sind.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Rangklasse 2 verlangt einen formgerechten Nachweis der Wertgrenze.
- Der Einheitswertbescheid spielt für Hausgeldrückstände eine zentrale Rolle.
- Ein Antrag kann zunächst in Rangklasse 5 zulässig sein und später erweitert werden.
- Gemeinschaften sollten Nachweise frühzeitig vorbereiten und das gerichtliche Ersuchen an die Finanzbehörde nutzen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zum Vorrang von Hausgeldforderungen und zu den formalen Anforderungen im Zwangsversteigerungsverfahren ein.