Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 7. Mai 2009 im Verfahren V ZB 142/08 über den Beitritt einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu einem Zwangsversteigerungsverfahren entschieden. Die Gemeinschaft betrieb die Versteigerung wegen Hausgeldrückständen zunächst in Rangklasse 5 und wollte zusätzlich den Beitritt in Rangklasse 2 nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erreichen. Das Amtsgericht Düsseldorf und das Landgericht Düsseldorf hatten den Beitritt zurückgewiesen, weil die Mindesthöhe der Forderung nicht nachgewiesen sei.
Nachweis der Drei-Prozent-Grenze
Für den privilegierten Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG muss die Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Mindesthöhe erreichen. Maßgeblich ist nach der Entscheidung die Grenze von drei Prozent des Einheitswerts des Versteigerungsobjekts. Dieser Nachweis ist eine Versteigerungsvoraussetzung und grundsätzlich vom Gläubiger zu führen.
Der BGH berücksichtigt jedoch, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft den Einheitswertbescheid regelmäßig nicht ohne Mitwirkung des Schuldners erhält. Deshalb darf das Vollstreckungsgericht den Beitrittsantrag nicht vorschnell zurückweisen, wenn der Nachweis noch auf anderem verfahrensrechtlichem Weg erbracht werden kann.
Über einen Beitritt einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG darf erst entschieden werden, wenn entweder der Einheitswert erfolgreich angefordert oder der Verkehrswert festgesetzt ist.
Rolle des Vollstreckungsgerichts
Im Verfahren V ZB 142/08 hatte das Vollstreckungsgericht weder das Finanzamt nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG um Mitteilung des Einheitswerts ersucht noch den Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzt. Nach Auffassung des BGH durfte deshalb über den Beitritt noch nicht abschließend entschieden werden. Die Entscheidung war vielmehr zurückzustellen.
Zugleich stellt der Senat klar, dass der vom Finanzamt auf gerichtliches Ersuchen mitgeteilte Einheitswert für die Entscheidung über die Anordnung oder den Beitritt in Rangklasse 2 verwertbar ist. Damit wird der praktische Zugang der Gemeinschaften zu dem gesetzlichen Rangprivileg abgesichert.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter, Gläubiger und Vollstreckungsgerichte wichtig. Praktisch bedeutsam sind insbesondere:
- Der Beitritt in Rangklasse 2 setzt den Nachweis der Drei-Prozent-Grenze voraus.
- Fehlt der Einheitswert, darf der Antrag nicht ohne weiteres endgültig zurückgewiesen werden.
- Das Vollstreckungsgericht muss den Verfahrensstand zur Wertfeststellung berücksichtigen.
- Ein mitgeteilter Einheitswert kann für die Beitrittsentscheidung verwertet werden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Durchsetzung von Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung ein.