Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 24. November 2005 im Verfahren V ZB 81/05 über die Kosten einer Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum entschieden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte wegen titulierter Wohngeldforderungen die Zwangsverwaltung eines noch nicht fertig ausgebauten und leerstehenden Wohnungseigentums betrieben. Die von den Gläubigern gezahlten Vorschüsse sollten anschließend als Kosten der Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner festgesetzt werden.
Nur notwendige Vollstreckungskosten sind festsetzbar
Der BGH stellt klar, dass nach § 788 ZPO nur solche Kosten gegen den Schuldner festgesetzt werden können, die notwendig waren und mit dem Ziel der Befriedigung der titulierten Forderung aufgewendet wurden. Vorschusszahlungen für eine Zwangsverwaltung sind daher nicht automatisch erstattungsfähige Vollstreckungskosten.
Im Verfahren V ZB 81/05 wussten die Gläubiger bereits bei Antragstellung, dass die Räume nicht fertiggestellt waren und leer standen. Erträge aus Vermietung oder Nutzung waren nicht realistisch zu erwarten. Damit war die Zwangsverwaltung nach der damaligen Kenntnis nicht geeignet, zur Tilgung der titulierten Forderung zu führen.
Festsetzbar sind nur notwendige Kosten einer Vollstreckungsmaßnahme, die auf Befriedigung der titulierten Forderung gerichtet und hierfür geeignet ist.
Wohngeldzahlungen schaffen keine Erstattungsfähigkeit
Ein wesentlicher Teil der Vorschüsse war dafür verwendet worden, laufendes Wohngeld für die Wohnung des Schuldners zu bezahlen. Auch dies führte nicht zu erstattungsfähigen Vollstreckungskosten. Soweit die Eigentümergemeinschaft damit eine bessere rangrechtliche Behandlung laufender Wohngeldforderungen in einer Zwangsversteigerung erreichen wollte, handelte es sich nicht um Kosten zur Befriedigung der bereits titulierten Forderung.
Auch der Hinweis auf eine angebliche Nutzung der Räume durch eine GmbH änderte nichts. Angesichts des baulichen Zustands und der fehlenden Mietzahlungen war nicht damit zu rechnen, dass Ansprüche aus einem solchen Mietverhältnis erfolgreich zur Befriedigung herangezogen werden könnten.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Vor Beantragung einer Zwangsverwaltung ist die Ertragsfähigkeit des Objekts sorgfältig zu prüfen.
- Vorschüsse für eine offensichtlich ertraglose Verwaltung sind nicht ohne Weiteres Schuldnerkosten.
- Laufende Wohngeldzahlungen aus Vorschüssen dienen nicht automatisch der Befriedigung titulierter Altansprüche.
- Die Kostenfestsetzung setzt eine notwendige und zweckgerichtete Vollstreckungsmaßnahme voraus.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur wirtschaftlichen Prüfung von Zwangsverwaltungen bei Wohnungseigentum ein.