Das Landgericht Köln hat mit Beschluss vom 16. Oktober 2008 im Verfahren 6 T 437/08 über einen Kostenvorschuss in der Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum entschieden. Nach Anordnung der Zwangsverwaltung verlangte der Zwangsverwalter einen Vorschuss, um laufende Ausgaben der Verwaltung bestreiten zu können. Die betreibende Gläubigerin hielt hierfür keine Rechtsgrundlage für gegeben und verwies auf die Änderungen durch die WEG-Reform.
Vorschusspflicht des betreibenden Gläubigers
Nach § 161 Abs. 3 ZVG kann das Gericht das Zwangsverwaltungsverfahren aufheben, wenn die Fortsetzung besondere Aufwendungen erfordert und der Gläubiger den notwendigen Betrag nicht vorschießt. Die Vorschusspflicht besteht, soweit der Zwangsverwalter die Ausgaben der Verwaltung nicht aus den Nutzungen des Grundstücks bestreiten kann.
Das Landgericht stellte klar, dass zu den Ausgaben der Verwaltung alle Aufwendungen gehören können, die zur ordnungsgemäßen Nutzung und Instandhaltung des Grundbesitzes erforderlich sind. Dazu zählen etwa Kosten des Allgemeinflächenverwalters, Grundsteuer, Bankgebühren, Verwaltervergütung und bei Wohnungseigentum auch laufende Hausgelder.
Für die Frage, ob Ansprüche Ausgaben der Verwaltung sind, kommt es darauf an, ob ihre Begleichung der ordnungsgemäßen Nutzung und Instandhaltung dient.
WEG-Reform ändert die Einordnung nicht
Die Kammer sah in der Änderung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG und der Regelungen zu Wohnungseigentümerforderungen keinen Grund, laufende Hausgelder anders zu behandeln. Der Gesetzgeber habe die Stellung der Wohnungseigentümer in der Zwangsversteigerung verbessern, nicht aber ihre Rechtsstellung in der Zwangsverwaltung verschlechtern wollen.
Zu einer ordnungsgemäßen Nutzung von Wohnungseigentum gehört nach der Entscheidung auch die Erfüllung laufender gemeinschaftlicher Verpflichtungen. Der Zwangsverwalter kann daher nicht zur Verwaltung, Erhaltung und Neuvermietung verpflichtet werden, ohne die hierfür erforderlichen Mittel zu erhalten.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwaltungen von Wohnungseigentum bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Laufende Hausgelder können weiterhin Ausgaben der Zwangsverwaltung sein.
- Der betreibende Gläubiger kann für notwendige Verwaltungskosten vorschusspflichtig sein.
- § 10 ZVG schließt eine Einordnung als Verwaltungsausgabe nicht aus.
- Ohne Vorschuss kann die Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens drohen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Finanzierung laufender Verwaltungspflichten bei Wohnungseigentum in der Zwangsverwaltung ein.