Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10. April 2003 im Verfahren IX ZR 106/02 über die Rangbehandlung von Ausgaben einer Zwangsverwaltung bei anschließender Zwangsversteigerung entschieden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte wegen Wohngeldrückständen die Zwangsverwaltung einer Wohnung im Rohbauzustand betrieben. Im Verteilungstermin nach Zuschlag verlangte sie, aus Vorschüssen finanzierte Verwaltungskosten und Wohngeldzahlungen in der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG vor der erstrangigen Grundpfandgläubigerin zu berücksichtigen.
Vorrang nur bei Erhaltung oder Verbesserung
Der BGH stellt klar, dass nicht jede Ausgabe einer rechtmäßig angeordneten Zwangsverwaltung automatisch Vorrang vor Grundpfandrechten genießt. § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG schützt nur Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks. Erforderlich ist daher eine konkrete objekterhaltende oder objektverbessernde Wirkung im Einzelfall.
Es genügt weder, dass die Zwangsverwaltung als solche zulässig angeordnet wurde, noch dass die Ausgaben bei vorhandenen Nutzungen aus diesen Einnahmen zu bestreiten gewesen wären. Der Vorrang greift nur, soweit die Maßnahme dem versteigerten Objekt selbst zugutekommt.
Ausgaben der Zwangsverwaltung haben Vorrang nur, wenn sie im Einzelfall objekterhaltend oder objektverbessernd wirken.
Besonderheiten bei Wohnungseigentum
Im Verfahren IX ZR 106/02 betont der Senat die Besonderheiten bei Wohnungs- und Teileigentum. Die Vergütung des Zwangsverwalters kann nur berücksichtigt werden, wenn die Zwangsverwaltung notwendig war, um das zu versteigernde Wohnungseigentum für die Versteigerung zu erhalten oder wiederherzustellen. Regelmäßig muss sich die Tätigkeit gerade auf das Sondereigentum beziehen, nicht nur auf das Gemeinschaftseigentum.
Auch Wohngeldzahlungen des Zwangsverwalters sind nicht pauschal vorrangig. Sie zählen nur insoweit, als sie tatsächlich für erhaltende oder verbessernde Maßnahmen verwendet wurden. Darlegungs- und Beweislast trägt der Gläubiger, der die Zwangsverwaltung betrieben hat.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Grundpfandgläubiger, Zwangsverwalter und Ersteher bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Vorschüsse in der Zwangsverwaltung sichern nicht automatisch einen Vorrang im Verteilungstermin.
- Objekterhaltende Verwendung muss konkret dargelegt und bewiesen werden.
- Bei Wohnungseigentum ist zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum genau zu unterscheiden.
- Gläubiger sollten vor Beantragung der Zwangsverwaltung prüfen, ob spätere Auslagen rangrechtlich durchsetzbar sind.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als grundlegende Klarstellung zur Rangverteilung zwischen Verwaltungsausgaben und Grundpfandrechten ein.