Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 9. Mai 2014 im Verfahren V ZB 124/13 über eine Zwangsversteigerung wegen titulierter Wohngeldansprüche einer Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden. Im Grundbuch war zugunsten Dritter eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Kurz vor dem Versteigerungstermin wurde zwar die Auflassung erklärt und die Eigentumsumschreibung beantragt, die Eintragung als Eigentümer war jedoch noch nicht erfolgt.
Auflassungsvormerkung stoppt das Verfahren nicht
Der BGH bestätigte, dass die bloße Auflassungsvormerkung kein Recht ist, das der Fortsetzung des Zwangsversteigerungsverfahrens entgegensteht. Ein Zuschlagsversagungsgrund nach § 83 Nr. 5 ZVG lag deshalb nicht vor. Maßgeblich war, dass die vorgemerkten Erwerber noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren.
§ 28 Abs. 1 ZVG greift in einer solchen Lage nicht bereits wegen der Vormerkung selbst ein. Die Vormerkung sichert zwar den Anspruch auf Eigentumsübertragung, ersetzt aber nicht die vollzogene Eigentumsumschreibung.
Eine Auflassungsvormerkung als solche steht der Zwangsversteigerung nicht entgegen.
Rangklasse der WEG-Forderungen entscheidend
Im Verfahren V ZB 124/13 betrieb die Wohnungseigentümergemeinschaft die Zwangsversteigerung aus der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. Die Auflassungsvormerkung war demgegenüber nicht in das geringste Gebot aufzunehmen, weil sie gegenüber diesen bevorrechtigten Wohngeldansprüchen nachrangig war.
Der BGH verwies insoweit auf seine parallel ergangene Entscheidung zu einem gleich gelagerten Sachverhalt. Für die Praxis bedeutet dies: Auch eine ältere Vormerkung kann im Versteigerungsverfahren zurücktreten, wenn aus vorrangigen WEG-Ansprüchen betrieben wird.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Käufer, Vormerkungsberechtigte und Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Eine Auflassungsvormerkung schützt nicht vor jeder Zwangsversteigerung.
- Vor Zuschlag kommt es auf die tatsächliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch an.
- Wohngeldansprüche der Rangklasse 2 können gegenüber Vormerkungen vorrangig sein.
- Vormerkungsberechtigte sollten laufende ZVG-Verfahren frühzeitig prüfen und aktiv begleiten.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Rangwirkung von WEG-Forderungen und zur Behandlung vorgemerkter Erwerbsrechte im geringsten Gebot ein.