Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 30. Januar 2004 im Verfahren IXa ZB 223/03 über die Fortsetzung einer Zwangsversteigerung trotz späterer Eigentumsumschreibung entschieden. Eine Gläubigerin betrieb die Versteigerung aus einer Zwangssicherungshypothek, die eingetragen worden war, als der Schuldner noch als Eigentümer im Grundbuch stand. Später wurde ein Dritter als Eigentümer eingetragen und berief sich auf eine vormerkungsgesicherte Rechtsposition.
Änderung des Kaufgegenstands ist keine automatische Abtretung
Der BGH beanstandet die Annahme des Beschwerdegerichts, die frühere Auflassungsvormerkung einer anderen Käuferin wirke zugunsten des später eingetragenen Dritteigentümers. Maßgeblich war ein notarieller Vertrag, mit dem zwei Wohnungskaufverträge wegen einer Verwechslung der Wohnungen geändert wurden. Nach seinem eindeutigen Wortlaut wurden die Kaufgegenstände angepasst; eine Abtretung des ursprünglichen Eigentumsverschaffungsanspruchs nebst Vormerkung enthielt der Vertrag jedoch nicht.
Damit fehlte die Grundlage dafür, dem später eingetragenen Eigentümer den älteren Rang der früheren Vormerkung zuzuordnen. Eine Auflassungsvormerkung ist akzessorisch zum gesicherten Anspruch. Ohne wirksame Abtretung dieses Anspruchs geht die Vormerkungswirkung nicht einfach auf einen anderen Erwerber über.
Ohne Abtretung des gesicherten Eigentumsverschaffungsanspruchs kann die Vormerkung nicht zugunsten eines anderen Erwerbers fortwirken.
Zwangssicherungshypothek behält ihren Rang
Im Verfahren IXa ZB 223/03 war die spätere Umschreibung der Vormerkung auf den Dritterwerber deshalb nicht geeignet, die ältere Rechtsstellung der Gläubigerin zu verdrängen. Wenn die Eintragung aufgrund einer neuen Bewilligung erfolgt, bestimmt sich der Rang nach dieser neuen Bewilligung und nicht nach der alten Buchstelle.
Der BGH hob daher die Aufhebung des Zwangsversteigerungsverfahrens auf. Das Verfahren war auf Grundlage des ursprünglichen Anordnungsbeschlusses fortzusetzen. Ein aus dem Grundbuch ersichtliches Recht, das der Versteigerung nach § 28 ZVG entgegenstand, lag nach der Entscheidung nicht vor.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Gläubiger, Erwerber, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Eine Vormerkung schützt nur den gesicherten Anspruch.
- Die Änderung eines Kaufvertrags ersetzt nicht automatisch eine Abtretung vormerkungsgesicherter Ansprüche.
- Rangfragen hängen von Bewilligung, Anspruchsübertragung und Grundbucheintragung ab.
- Späteres Dritteigentum stoppt die Zwangsversteigerung nicht ohne tragfähiges vorrangiges Recht.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Rangwirkung von Vormerkungen und zur Fortsetzung der Zwangsversteigerung bei späterer Eigentumsumschreibung ein.