Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 25. Januar 2007 im Verfahren V ZB 125/05 über den Einfluss einer Auflassungsvormerkung und eines späteren Eigentumswechsels auf ein laufendes Zwangsversteigerungsverfahren entschieden. Die Gläubigerin betrieb die Versteigerung aus zuvor eingetragenen Zwangssicherungshypotheken. Nach Auflassung und Eintragung einer Vormerkung wurde das Eigentum an dem betroffenen Miteigentumsanteil auf eine Erwerberin umgeschrieben. Schuldner und Erwerberin wollten daraufhin die Aufhebung oder Einstellung des Verfahrens erreichen.
Vorrangiges Recht bleibt maßgeblich
Der BGH stellt klar, dass die spätere Eigentumsumschreibung den Fortgang der Zwangsversteigerung nicht hindert, wenn das Verfahren aus einem Recht betrieben wird, das der Vormerkung im Rang vorgeht. Die Vormerkung schützt den künftigen Eigentumserwerb nur in dem Rang und mit der Reichweite, die ihr nach dem Grundbuch zukommt. Gegenüber vorrangigen dinglichen Rechten muss der Erwerber die Vollstreckung grundsätzlich hinnehmen.
Im Verfahren V ZB 125/05 waren die Zwangssicherungshypotheken vor der Auflassungsvormerkung eingetragen worden. Auch die Beschlagnahme war vor der späteren Eigentumsumschreibung erfolgt. Deshalb konnte die Erwerberin aus der nachrangigen Vormerkung keinen Anspruch herleiten, der die Fortsetzung der Versteigerung blockierte.
Wird aus einem der Vormerkung vorrangigen Recht betrieben, beeinflusst eine nach der Beschlagnahme erfolgte Eigentumsumschreibung den Fortgang der Zwangsversteigerung nicht.
Kosten bei kontradiktorischen Rechtsmitteln
Der Beschluss enthält außerdem eine wichtige kostenrechtliche Klarstellung. Für Beschwerden im Zwangsversteigerungsverfahren können die §§ 91 ff. ZPO anwendbar sein, wenn ein kontradiktorisches Verhältnis besteht, also Gläubigerseite und Schuldnerseite mit entgegengesetzten Interessen über die Fortsetzung des Verfahrens streiten.
Nach Rücknahme des Versteigerungsantrags und Erledigungserklärung war deshalb über die Kosten der Rechtsmittel nach § 91a ZPO zu entscheiden. Weil die Rechtsbeschwerde in der Sache keinen Erfolg gehabt hätte, mussten Schuldner und Erwerberin die Kosten tragen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Erwerber, Gläubiger, Schuldner und Grundbuchbeteiligte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Eine Auflassungsvormerkung schützt nicht gegen vorrangige Vollstreckungsrechte.
- Ein Eigentumswechsel nach Beschlagnahme stoppt die Versteigerung nicht automatisch.
- Rangverhältnisse im Grundbuch sind für die Vollstreckung zentral.
- Bei kontradiktorischen Beschwerden können Kosten nach den Regeln der ZPO verteilt werden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zum Verhältnis von Vormerkung, Beschlagnahme und dinglicher Zwangsvollstreckung ein.