Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 10. Mai 2012 im Verfahren V ZB 156/11 über die Behandlung einer Auflassungsvormerkung im Zwangsversteigerungsverfahren entschieden. Ein Grundstück war mehrfach verkauft und rückabgewickelt worden. Im Grundbuch bestand noch eine Vormerkung zur Sicherung eines Rückübereignungsanspruchs aus einem früheren Rückkaufsrecht. Streitig war, ob diese Vormerkung im geringsten Gebot zu berücksichtigen war und welche Folgen eine Pfändung des gesicherten Anspruchs hatte.
Keine Aufladung einer alten Vormerkung
Der BGH stellte klar, dass eine Vormerkung nicht beliebig mit einem anderen Anspruch „aufgeladen“ werden kann. Eine Vormerkung sichert nur den Anspruch, für den sie bestellt wurde. Erlischt dieser Anspruch, kann die Vormerkung mangels Anspruchskongruenz nicht nachträglich zur Sicherung eines Rückübereignungsanspruchs aus einem weiteren Kaufvertrag mit einem Dritten genutzt werden.
Ergibt sich aus den öffentlichen Urkunden in den Grundakten klar und eindeutig, dass der ursprünglich gesicherte Anspruch erloschen ist, darf die Vormerkung bei der Feststellung des geringsten Gebots unberücksichtigt bleiben. Das gilt auch dann, wenn sie im Grundbuch noch nicht gelöscht ist.
Eine Vormerkung kann nach Erlöschen des gesicherten Anspruchs nicht mit einem anderen Rückübereignungsanspruch aufgeladen werden.
Zuzahlungsbetrag bei bestehenbleibender Vormerkung
Im Verfahren V ZB 156/11 befasste sich der Senat außerdem mit der Frage, wie der Zuzahlungsbetrag zu bestimmen ist, wenn eine vorrangige Auflassungsvormerkung tatsächlich im geringsten Gebot bestehen bleibt. Dann ist der Zuzahlungsbetrag grundsätzlich nach dem Wert des Grundstücks zu bemessen, selbst wenn die Wahrscheinlichkeit gering erscheint, dass der gesicherte Anspruch besteht und durchgesetzt werden kann.
Der BGH stellte zudem klar, dass eine Pfändung des durch die Vormerkung gesicherten Rückübereignungsanspruchs nicht allein durch den Zuschlag erlischt, wenn die Vormerkung nach dem geringsten Gebot bestehen bleibt.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Gläubiger, Schuldner, Bieter und Notariatsbeteiligte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Vormerkung und gesicherter Anspruch müssen kongruent sein.
- Alte Vormerkungen können nicht ohne Weiteres für neue Vertragsansprüche genutzt werden.
- Grundakten und notarielle Urkunden sind vor dem Versteigerungstermin sorgfältig auszuwerten.
- Bestehenbleibende Vormerkungen können den wirtschaftlichen Wert eines Gebots erheblich beeinflussen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Prüfung vorrangiger Vormerkungen im geringsten Gebot ein.