Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26. April 2007 im Verfahren IX ZR 139/06 über die Wirkung einer Auflassungsvormerkung gegenüber einer später eingetragenen Zwangshypothek entschieden. Geschiedene Eheleute hatten ein früher gemeinschaftliches Hausgrundstück auf den Ehemann übertragen. Zugleich war vereinbart, dass das Grundstück bei bestimmten Ereignissen, insbesondere bei Anordnung der Zwangsversteigerung, auf die gemeinsamen Kinder übertragen werden sollte. Ein Erfüllungsanspruch der Kinder sollte jedoch erst nach dem Tod der Mutter entstehen.
Zwangshypothek begründet Duldungsanspruch
Ein Gläubiger des Vaters erwirkte später eine Zwangssicherungshypothek an dem Grundstück. Danach wurde die Zwangsversteigerung beantragt und der Gläubiger trat dem Verfahren bei. Erst anschließend übertrug der Vater das Grundstück aufgrund der früheren Vereinbarung auf die Kinder. Diese beriefen sich auf die bereits im Grundbuch eingetragene Vormerkung.
Der BGH entschied im Verfahren IX ZR 139/06 zugunsten des Gläubigers. Maßgeblich war, dass der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch der Kinder bei Entstehung des Duldungsanspruchs aus der Zwangshypothek noch nicht durchsetzbar entstanden war, weil die Mutter noch lebte.
Eine Vormerkung für einen künftigen Anspruch steht der Vollstreckung aus einer später eingetragenen Zwangshypothek nicht entgegen, wenn der gesicherte Anspruch bei Entstehung des Duldungsanspruchs noch nicht entstanden ist.
Familienrechtliche Gestaltung schützt nicht grenzenlos
Der Senat stellte klar, dass der Gläubiger aus §§ 1147 BGB, 867 Abs. 1 ZPO die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück verlangen konnte. Auf eine Anfechtung der späteren Eigentumsübertragung kam es nicht entscheidend an. Die Vormerkung zugunsten der Kinder verdrängte den Anspruch aus der Zwangshypothek unter den konkreten Vertragsbedingungen nicht.
Die Entscheidung zeigt, dass grundbuchliche Sicherungen genau nach ihrem gesicherten Anspruch und dessen Entstehungszeitpunkt zu prüfen sind. Eine Vormerkung kann stark wirken, schützt aber nicht unabhängig davon, ob und wann der gesicherte Anspruch tatsächlich entstanden oder durchsetzbar ist.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Grundstückseigentümer, Familiengestaltungen, Gläubiger und Beteiligte an Zwangsversteigerungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Eine Vormerkung ist nur so stark wie der gesicherte Anspruch.
- Künftige oder bedingte Ansprüche können einer späteren Vollstreckung nicht stets entgegengehalten werden.
- Zwangssicherungshypotheken können auch gegenüber später eingetragenen Eigentümern durchsetzbar bleiben.
- Bei Übertragungsvereinbarungen innerhalb der Familie sind Vollstreckungsrisiken sorgfältig mitzudenken.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zum Verhältnis von Vormerkung, Zwangshypothek und Grundstücksvollstreckung ein.