Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 21. Januar 2016 im Verfahren V ZB 43/15 über die Löschung eines dinglichen Vorkaufsrechts nach einer Teilungsversteigerung entschieden. Zwei Schwestern waren Miteigentümerinnen von Grundstücken. Auf den jeweiligen Miteigentumsanteilen war zugunsten der anderen Miteigentümerin ein vererbliches, nicht übertragbares Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall eingetragen. In der Teilungsversteigerung erhielt eine der Beteiligten den Zuschlag; das Vorkaufsrecht der anderen blieb nach den Versteigerungsbedingungen bestehen.
Löschung nur mit Bewilligung oder sicherem Nachweis
Nach dem Zuschlag beantragte die neue Alleineigentümerin die Löschung des Vorkaufsrechts im Grundbuch. Das Grundbuchamt verlangte hierfür eine Löschungsbewilligung der eingetragenen Vorkaufsberechtigten. Der BGH bestätigte diese Sichtweise. Ohne Bewilligung kommt eine Berichtigung des Grundbuchs nur in Betracht, wenn die Unrichtigkeit in der Form der Grundbuchordnung sicher nachgewiesen ist.
Der Senat betont die strengen Anforderungen an diesen Nachweis. Das Grundbuchverfahren ist nicht dafür bestimmt, streitige oder rechtlich zweifelhafte Fragen umfassend aufzuklären. Es müssen praktisch alle ernsthaften Möglichkeiten ausgeschlossen sein, die der begehrten Löschung entgegenstehen.
Das Erlöschen eines bestehen gebliebenen dinglichen Vorkaufsrechts kann dem Grundbuchamt nicht durch den Zuschlagsbeschluss nachgewiesen werden.
Zuschlag ersetzt keinen Unrichtigkeitsnachweis
Im Verfahren V ZB 43/15 genügte der Zuschlagsbeschluss nicht als Nachweis dafür, dass das Vorkaufsrecht erloschen war. Entscheidend war, dass das Recht nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben sollte. Ob und unter welchen Voraussetzungen ein für den ersten Verkaufsfall bestelltes Vorkaufsrecht materiell-rechtlich erlischt, ließ sich im Grundbuchverfahren nicht allein anhand des Zuschlagsbeschlusses sicher feststellen.
Die eingetragene Berechtigte blieb daher von der Löschung betroffen und musste grundsätzlich eine Bewilligung erteilen. Ohne diese Bewilligung durfte das Grundbuchamt das Recht nicht löschen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Teilungsversteigerungen mit dinglichen Vorkaufsrechten und anschließende Grundbuchberichtigungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bestehen bleibende Rechte sind nach dem Zuschlag grundbuchrechtlich sorgfältig zu prüfen.
- Der Zuschlagsbeschluss ersetzt nicht automatisch die Löschungsbewilligung.
- Der Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit unterliegt strengen formalen Anforderungen.
- Vorkaufsrechte zwischen Miteigentümern können auch nach einer Teilungsversteigerung klärungsbedürftig bleiben.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Verbindung von Teilungsversteigerung, Vorkaufsrecht und Grundbuchverfahren ein.