Das Landgericht München I hat mit Endurteil vom 5. Mai 2022 im Verfahren 31 O 15297/21 über die Ausübung eines dinglich gesicherten Vorkaufsrechts nach einer Teilungsversteigerung entschieden. Der Kläger war Erbbauberechtigter und Vorkaufsberechtigter. Nachdem die Beklagten das belastete Grundstück im Teilungsversteigerungsverfahren ersteigert und den Zuschlag erhalten hatten, verlangte der Kläger ihre Mitwirkung an der Eigentumsumschreibung auf ihn.
Ausübung gegenüber den Verpflichteten
Das Gericht wies die Klage ab. Entscheidend war nicht abschließend, ob das Vorkaufsrecht bei Erwerb durch Teilungsversteigerung überhaupt ausgeschlossen war. Maßgeblich war vielmehr, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 1098 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 464 Abs. 1 BGB gegenüber den Verpflichteten erklärt werden musste.
Als Verpflichtete sah das Landgericht die früheren, im Grundbuch eingetragenen Miteigentümer des Grundstücks an. Der Kläger konnte jedoch nicht beweisen, dass seine Schreiben zur Ausübung des Vorkaufsrechts diesen Personen tatsächlich zugegangen waren.
Das Absenden der Erklärung mittels Einwurf-Einschreiben genügt zum Beweis des Zugangs nicht.
Einwurf-Einschreiben reicht nicht immer
Das Landgericht stellte klar, dass der bloße Nachweis des Absendens per Einwurf-Einschreiben nicht genügt. Für einen Anscheinsbeweis des Zugangs müssen regelmäßig sowohl der Einlieferungsbeleg als auch die Reproduktion des Auslieferungsbelegs vorgelegt werden. Daran fehlte es im Verfahren 31 O 15297/21.
Eine spätere Nachholung der Erklärung kam nicht mehr in Betracht, weil die Ausschlussfrist zur Ausübung des Vorkaufsrechts abgelaufen war. Zusätzlich verwies das Gericht darauf, dass das Vorkaufsrecht nach dem Erbbaurechtsvertrag mit Ende des Erbbaurechts erloschen war.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Erbbaurechte, Teilungsversteigerungen und dingliche Vorkaufsrechte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Ausübung eines Vorkaufsrechts muss den richtigen Verpflichteten zugehen.
- Der Zugang der Erklärung ist im Streitfall zu beweisen.
- Ein Einwurf-Einschreiben sollte vollständig dokumentiert werden.
- Ausschlussfristen lassen sich nach Fristablauf regelmäßig nicht heilen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zu Zugangsnachweis, Vorkaufsrecht und Teilungsversteigerung ein.