Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 5. Juli 2018 im Verfahren V ZB 10/18 eine grundbuchrechtliche Frage zur Übertragung von Wohnungseigentum nach Vollbeendigung einer Personenhandelsgesellschaft entschieden. Im Grundbuch war eine GmbH & Co. KG als Eigentümerin eingetragen. Nach Ausscheiden der einzigen Kommanditistin war die Gesellschaft liquidationslos erloschen; das Vermögen war der verbleibenden Gesellschafterin angewachsen. Diese wollte im Zusammenhang mit einem Verkauf eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Käuferin eintragen lassen.
Anwachsung als erbgangsgleiche Gesamtrechtsnachfolge
Das Grundbuchamt hatte verlangt, zunächst die verbleibende Gesellschafterin als Eigentümerin voreinzutragen. Der BGH sieht dies anders. Eine entsprechende Anwendung des § 40 Abs. 1 GBO kommt in Betracht, wenn eine erbgangsgleiche Gesamtrechtsnachfolge vorliegt.
Eine solche Gesamtrechtsnachfolge ist nach der Entscheidung gegeben, wenn aus einer zweigliedrigen Personenhandelsgesellschaft ein Gesellschafter ausscheidet und dadurch die Gesellschaft ohne Liquidation vollbeendet wird. Das Vermögen geht dann anwachsungsbedingt auf den anderen Gesellschafter über.
Eine die entsprechende Anwendung des § 40 Abs. 1 GBO rechtfertigende erbgangsgleiche Gesamtrechtsnachfolge ist gegeben, wenn aus einer zweigliedrigen Personenhandelsgesellschaft ein Gesellschafter ausscheidet.
Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt
Der BGH konkretisiert zugleich, wie diese Rechtsnachfolge im Grundbuchverfahren nachgewiesen werden kann. Ausreichend ist jedenfalls die Vorlage einer notariell beglaubigten Handelsregisteranmeldung beider Gesellschafter oder einer notariell beglaubigten Ausscheidensvereinbarung, wenn zusätzlich das Ausscheiden des Gesellschafters und das Erlöschen der Gesellschaft im Handelsregister eingetragen sind.
Wichtig ist außerdem, dass § 40 Abs. 1 GBO entsprechend anwendbar ist, wenn zunächst nur eine Vormerkung zur Vorbereitung der späteren Rechtsübertragung eingetragen werden soll. Die Voreintragung des Gesamtrechtsnachfolgers ist dann nicht allein deshalb erforderlich, weil noch nicht unmittelbar die Eigentumsumschreibung beantragt wird.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Immobilientransaktionen mit Gesellschaftsbezug bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Anwachsung kann grundbuchrechtlich einer Erbfolge vergleichbar sein.
- Eine Voreintragung kann bei nachgewiesener Gesamtrechtsnachfolge entbehrlich sein.
- Auch die Eintragung einer Vormerkung kann von § 40 Abs. 1 GBO profitieren.
- Der Nachweis muss den strengen Anforderungen des § 29 GBO genügen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung für Grundbuchverfahren, Immobilienübertragungen und gesellschaftsrechtliche Rechtsnachfolge ein.