Das Landgericht Dortmund hat mit Urteil vom 27. Januar 2005 im Verfahren 2 O 370/04 über eine Vollstreckungsgegenklage gegen die Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Kaufvertragsurkunde entschieden. Ein englischer Käufer hatte eine größere Immobilienanlage erworben und sich in der Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Später wandte er sich gegen die Vollstreckung und berief sich unter anderem auf eine unwirksame Beurkundung wegen fehlender vollständiger Übersetzung.
Feststellung der Sprachunkundigkeit löst Übersetzungspflicht aus
Das Landgericht erklärte die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde für unzulässig. Maßgeblich war § 16 Abs. 2 BeurkG. Die notarielle Urkunde enthielt die Formulierung, der Käufer sei der deutschen Sprache „weitgehend mächtig“. Nach Auffassung der Kammer lag darin gerade die Feststellung, dass keine vollständige Sprachfähigkeit bestand.
Ist in der Niederschrift festgestellt, dass ein Beteiligter der deutschen Sprache nicht hinreichend kundig ist, muss die Niederschrift anstelle des Vorlesens übersetzt werden. Diese Pflicht hängt nach der Entscheidung nicht davon ab, ob die Sprachunkundigkeit tatsächlich in jedem Punkt bewiesen ist, sondern daran, dass die Urkunde selbst eine entsprechende Feststellung enthält.
Die nicht vollständige Sprachfähigkeit ist gleichbedeutend mit Sprachunkundigkeit, da auch sie nicht in die Lage versetzt, den gesamten Vertrag zu verstehen.
Unwirksame Beurkundung trifft auch die Vollstreckungsunterwerfung
Im Verfahren 2 O 370/04 führte der Verstoß gegen die Übersetzungspflicht zur Unwirksamkeit der Beurkundung und damit zur Nichtigkeit des beurkundungspflichtigen Immobilienkaufvertrags. Da die Verpflichtung, wegen der sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hatte, nicht wirksam bestand, konnte aus der notariellen Urkunde nicht vollstreckt werden.
Der Fall zeigt zugleich die praktische Bedeutung notarieller Formvorschriften bei Immobilientransaktionen. Gerade bei hohen Kaufpreisen, komplexen Anlagen, bestehenden Zwangsversteigerungsverfahren oder Wiedervollstreckungsfragen muss die Verständlichkeit des Vertrags für alle Beteiligten sicher gewährleistet sein.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Käufer, Verkäufer, Notare und Vollstreckungsbeteiligte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Schon die Feststellung nur „weitgehender“ Sprachkunde kann die vollständige Übersetzungspflicht auslösen.
- Die Übersetzung muss die gesamte Urkunde einschließlich relevanter Anlagen erfassen.
- Formfehler bei der Beurkundung können die Vollstreckung aus der Unterwerfungserklärung zu Fall bringen.
- Bei internationalen Immobilienkäufen ist eine klare Dokumentation der Sprach- und Übersetzungsfragen unerlässlich.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Klarstellung zur Vollstreckbarkeit notarieller Immobilienurkunden und zum Schutz sprachunkundiger Beteiligter ein.