Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 2. Oktober 2015 im Verfahren V ZR 221/14 über Verwendungsersatz nach einem aufgehobenen Zuschlag in der Zwangsversteigerung entschieden. Eine Ersteherin hatte ein Erbbaurecht zugeschlagen erhalten und während der Zeit bis zur späteren Aufhebung des Zuschlags Erbbauzinsen gezahlt. Nach der Aufhebung verlangte sie Erstattung von einem bisherigen Erbbauberechtigten.
Rückwirkender Wegfall des Zuschlags
Der BGH stellte klar, dass der Zuschlag zunächst nach §§ 89, 90 ZVG zum Erwerb des Erbbaurechts führt. Wird der Zuschlagsbeschluss jedoch im Beschwerdeverfahren rechtskräftig aufgehoben, entfällt dieser Erwerb rückwirkend. Die früheren Berechtigten bleiben dann Inhaber des Erbbaurechts.
Für die Zeit zwischen Zuschlag und Aufhebung kann gleichwohl eine besondere Lage entstehen: Die Ersteherin kann mittelbare Besitzerin gewesen sein und Aufwendungen auf das Erbbaurecht erbracht haben. Im Verfahren V ZR 221/14 kamen deshalb Ansprüche nach den Regeln des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses in entsprechender Anwendung auf das Erbbaurecht in Betracht.
Die Aufhebung des Zuschlags kann einen dem Grunde nach bestehenden Anspruch auf Ersatz notwendiger Verwendungen nicht ohne Weiteres ausschließen.
Ausschlussfrist nicht vorschnell anwenden
Das Berufungsgericht hatte angenommen, der Anspruch sei nach § 1002 BGB erloschen, weil er nicht binnen sechs Monaten seit Herausgabe geltend gemacht worden sei. Der BGH beanstandete diese Begründung. Die Ausschlussfrist knüpft an eine vorbehaltlose Herausgabe an. Eine solche kann zwar auch vorliegen, wenn der Eigentümer einen Herausgabetitel vollstreckt und der Besitzer ein mögliches Zurückbehaltungsrecht nicht geltend macht.
Die bloße rückwirkende Aufhebung des Zuschlags ist damit aber nicht ohne Weiteres gleichzusetzen. Entscheidend bleibt, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für den Fristbeginn tatsächlich erfüllt sind. Der BGH hob die Entscheidung auf und verwies die Sache zurück.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsversteigerungen von Erbbaurechten und für aufgehobene Zuschläge bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ein Zuschlag kann bei erfolgreicher Beschwerde rückwirkend entfallen.
- Aufwendungen des vorläufigen Erstehers können ersatzfähig sein.
- Die Ausschlussfrist des § 1002 BGB setzt eine sorgfältige Prüfung des Herausgabevorgangs voraus.
- Erbbauzinsen nach Zuschlag sollten dokumentiert und rechtzeitig rechtlich eingeordnet werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zu den Folgen eines aufgehobenen Zuschlags und zu Verwendungsersatzansprüchen bei Erbbaurechten ein.