Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16. März 2015 im Verfahren NotSt(Brfg) 2/14 über notarielle Pflichten bei der Abwicklung eines Grundstückskaufvertrags entschieden. Gegenstand war ein Kaufvertrag über ein Grundstück, zu dem ein Zwangsversteigerungsvermerk und eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen waren. Der Kaufpreis sollte über ein notarielles Anderkonto abgewickelt werden; zugleich lagen Treuhand- und Verwahrungsanweisungen der finanzierenden Bank vor.
Sorgfalt bei Anderkonto und Rangabsicherung
Der Notar hatte über hinterlegte Gelder verfügt, obwohl die Voraussetzungen der Vertrags- und Finanzierungsabwicklung streitig beurteilt wurden. Die Bank hatte ihre Auszahlungsermächtigung daran geknüpft, dass ihre Grundschuld im verlangten Rang gesichert ist und keine vorrangigen wertmindernden Rechte entgegenstehen. Zugleich mussten Altbelastungen und der Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch gelöscht werden.
Der BGH stellte klar, dass ein Notar bei einer nicht zweifelsfreien Verwahrungsanweisung nicht einfach sein eigenes Verständnis zugrunde legen darf. Bestehen Auslegungszweifel, muss er mit der Treugeberin Einvernehmen herbeiführen, bevor er handelt.
Der Notar ist nicht berechtigt, ein nicht zweifelfreies Verständnis vom Inhalt einer Verwahrungsanweisung seinem Handeln zugrunde zu legen.
Bedeutung des Versteigerungsvermerks
Im Verfahren NotSt(Brfg) 2/14 spielte der eingetragene Zwangsversteigerungsvermerk eine zentrale Rolle für die grundbuchliche Abwicklung. Die Löschung des Vermerks, die Löschung der Altgrundschuld und die Eigentumsumschreibung mussten so koordiniert werden, dass die Sicherungsinteressen der Beteiligten gewahrt bleiben.
Die Entscheidung betrifft zwar ein Disziplinarverfahren gegen einen Notar. Für Grundstückskäufe im Umfeld laufender oder beendeter Zwangsversteigerungsverfahren zeigt sie aber deutlich, wie eng notarielle Verwahrung, Rangprüfung, Löschungsunterlagen und Grundbuchvollzug miteinander verbunden sind.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Immobilienkäufe mit Grundpfandrechten, Treuhandauflagen und Versteigerungsvermerken bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Verwahrungsanweisungen müssen eindeutig verstanden und strikt beachtet werden.
- Bei Zweifeln ist vor Auszahlung Einvernehmen mit der Treugeberin herzustellen.
- Zwangsversteigerungsvermerke und Altbelastungen sind sorgfältig in den Vollzug einzubeziehen.
- Rangwahrung und Kaufpreisfreigabe dürfen nicht voneinander gelöst betrachtet werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zu notarieller Sorgfalt bei Grundstückskäufen im Umfeld dinglicher Belastungen und Zwangsversteigerungsvermerken ein.