Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 5. März 2009 im Verfahren IX ZR 15/08 über die Haftung eines Zwangsverwalters gegenüber einem Versorgungsunternehmen entschieden. Nach Anordnung der Zwangsverwaltung über einen Wohn- und Geschäftskomplex ließ der Verwalter Strom, Gas und Wasser weiter liefern und rechnete diese Kosten gegenüber Mietern ab. Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung zahlte er jedoch Überschüsse an die betreibende Gläubigerin aus, ohne ausreichende Rücklagen für offene Versorgungsrechnungen zu bilden.
Versorgungsunternehmen kann Beteiligter sein
Der BGH stellt klar, dass der Begriff des Beteiligten in § 154 Satz 1 ZVG nicht nur formelle Verfahrensbeteiligte erfasst. Beteiligter kann auch derjenige sein, dem gegenüber der Zwangsverwalter besondere verwalterspezifische Pflichten aus dem Zwangsversteigerungsgesetz hat. Dazu kann ein Versorgungsunternehmen gehören, das für das verwaltete Grundstück Energie und Wasser liefert.
Entscheidend ist nicht die förmliche Beteiligung am Zwangsverwaltungsverfahren, sondern der Pflichtenkreis des Verwalters. Wer durch die Verwaltungstätigkeit in eine rechtlich geschützte Position einbezogen wird, kann bei Pflichtverletzungen Ersatz verlangen.
Das Versorgungsunternehmen, das für das verwaltete Grundstück Energie und Wasser liefert, kann Beteiligter im Sinne von § 154 Satz 1 ZVG sein.
Ausgaben der Verwaltung vorweg begleichen
Im Verfahren IX ZR 15/08 ordnet der BGH die Kosten für Energie und Wasser, die aufgrund vom Zwangsverwalter abgeschlossener oder fortgesetzter Lieferungsverträge entstehen, den vorweg zu berichtigenden Ausgaben der Verwaltung nach § 155 Abs. 1 ZVG zu. Der Verwalter darf also nicht ohne Rücksicht auf solche offenen Verwaltungskosten Überschüsse auskehren.
Der Zwangsverwalter hätte vor der Auszahlung an die Gläubigerin angemessene Rücklagen bilden müssen. Weil dies unterblieb, blieb seine Revision gegen die Verurteilung zum Schadensersatz ohne Erfolg.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Gläubiger, Versorgungsunternehmen und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Versorgungsverträge für das verwaltete Objekt müssen in der Schlussrechnung sorgfältig berücksichtigt werden.
- Energie- und Wasserkosten können vorweg zu berichtigende Verwaltungsausgaben sein.
- Vor Auszahlung eines Überschusses sind offene oder absehbare Rechnungen durch Rücklagen abzusichern.
- Die Haftung des Zwangsverwalters richtet sich nach seinem verwalterspezifischen Pflichtenkreis.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur ordnungsgemäßen Abwicklung laufender Kosten in der Zwangsverwaltung ein.