Das Landgericht Dortmund hat mit Urteil vom 17. April 2018 im Verfahren 1 S 130/16 über die Auskehr einer Gebäudeversicherungsleistung nach einer Zwangsversteigerung entschieden. Der Kläger hatte 2013 den Zuschlag für ein Teileigentum erhalten. Bereits 2002 war es zu einem Brandschaden gekommen; die Regulierung durch den Gebäudeversicherer erfolgte aber erst nach dem Zuschlag durch Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Versicherungsnehmerin war die WEG
Im Mittelpunkt stand die Frage, ob der Ersteher die an die Gemeinschaft gezahlte Versicherungsleistung in Höhe von 20.039,14 Euro unmittelbar verlangen konnte. Das Landgericht stellte zunächst klar, dass bei einer Gebäudeversicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Treuhandverhältnis zugunsten des geschädigten Versicherten in Betracht kommen kann. Der Versicherungsnehmer darf eine Leistung, die wirtschaftlich einem anderen zusteht, grundsätzlich nicht behalten.
Dies führte im konkreten Fall jedoch nicht zu einem Zahlungsanspruch des Erstehers. Entscheidend war, ob gerade der Kläger als späterer Ersteher Inhaber des Auskehranspruchs geworden war. Allein die Zahlung nach dem Zuschlag genügte dafür nicht.
Der Zuschlag verschafft dem Ersteher nicht automatisch jeden Anspruch, der wirtschaftlich mit einem früheren Gebäudeschaden zusammenhängt.
Haftungsverband und Forderungsübergang
Der Kläger berief sich im Verfahren 1 S 130/16 darauf, die Forderung auf die Versicherungsleistung sei über den Haftungsverband der Grundschuld und den Zuschlag nach §§ 90, 55, 20 ZVG in Verbindung mit § 1127 BGB auf ihn übergegangen. Das Landgericht folgte dem nicht. Die Voraussetzungen eines solchen Forderungsübergangs waren nach der rechtlichen Würdigung nicht gegeben.
Die Entscheidung zeigt, dass bei Versicherungsleistungen im Zusammenhang mit Wohnungseigentum mehrere Ebenen zu trennen sind: das Versicherungsverhältnis zwischen WEG und Versicherer, das Innenverhältnis zwischen Gemeinschaft und geschädigtem Eigentümer sowie die Frage, ob eine Forderung vom Haftungsverband erfasst und durch Zuschlag auf den Ersteher übertragen wird.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher, Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter und Grundpfandgläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Nach Zuschlag gezahlte Versicherungsleistungen stehen dem Ersteher nicht automatisch zu.
- Bei WEG-Gebäudeversicherungen ist das Innenverhältnis zur Gemeinschaft gesondert zu prüfen.
- Der Haftungsverband erfasst nicht ohne Weiteres jede spätere Regulierungszahlung.
- Brandschäden vor Zuschlag sollten im Versteigerungsverfahren und bei der Bewertung sorgfältig aufgeklärt werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Klarstellung zur Schnittstelle von Zuschlag, WEG-Versicherung und Versicherungsleistungen nach früheren Gebäudeschäden ein.