Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 31. Juli 2006 im Verfahren 1 O 555/04 über die Räumung gewerblich genutzter Atelierräume nach einer Zwangsversteigerung entschieden. Die Klägerin hatte das Grundstück durch Zuschlag erworben und kündigte anschließend das bestehende Mietverhältnis unter Berufung auf § 57a ZVG. Der Mieter verweigerte die Räumung und berief sich auf erhebliche Investitionen in die gemieteten Räume.
Sonderkündigungsrecht nach Zuschlag
Mit dem Zuschlag wurde die Klägerin nach § 90 ZVG Eigentümerin des Mietobjekts. Nach § 57 ZVG in Verbindung mit §§ 578, 566 Abs. 1 BGB trat sie zunächst in den bestehenden Gewerberaummietvertrag ein. Entscheidend war danach, ob das Mietverhältnis durch die Kündigung wirksam beendet wurde.
Das Gericht stellte auf das Sonderkündigungsrecht des Erstehers nach § 57a ZVG ab. Dieses kann nach § 57c Abs. 1 Nr. 2 ZVG ausgeschlossen sein, wenn der Mieter zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums einen verlorenen Baukostenzuschuss geleistet hat und dieser noch nicht als getilgt gilt.
Voraussetzung eines verlorenen Baukostenzuschusses ist, dass die Leistung des Mieters auf einer Vereinbarung mit dem Vermieter beruht.
Investitionsaufwand reicht nicht aus
Nach der Entscheidung genügt es nicht, dass ein Mieter nützliche oder notwendige Verwendungen auf die Mietsache vorgenommen hat und der Vermieter dies wusste oder duldete. Erforderlich ist vielmehr eine Vereinbarung, die gerade auf die Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums gerichtet ist.
Eine solche Vereinbarung konnte die Kammer im schriftlichen Mietvertrag nicht feststellen. Die Beschreibung des Zustands der Räume bei Einzug belegte keine verbindliche Ausbauverpflichtung des Mieters und keinen verlorenen Baukostenzuschuss. Die Räumungsklage hatte daher Erfolg; die Hilfswiderklage wurde als unzulässig zurückgewiesen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteigerer vermieteter Gewerbeobjekte und für Mieter mit Ausbauleistungen relevant. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Nach Zuschlag kann § 57a ZVG eine Kündigung ermöglichen.
- Mieterausbauten schützen nicht automatisch vor Räumung.
- Ein verlorener Baukostenzuschuss muss klar vereinbart sein.
- Langfristige Gewerberaummietverträge sollten Investitionsabreden eindeutig dokumentieren.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisnahe Klarstellung zu Mieterausbauten, Baukostenzuschüssen und Sonderkündigung nach Zuschlag ein.